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Eine Wohnung darf nur mit Umwidmung zum Büro werden - 03/2007

Die Nutzung von Räumen einer Wohnanlage muss der Widmung entsprechen, ein Eigentümer kann nicht ohne Genehmigung eine bisherige Wohnung als Arztpraxis nutzen. Besteht allerdings bereits eine Widmung, die einer künftigen Verwendung ähnlich ist, so können Miteigentümer nicht alles verhindern. Der Oberste Gerichtshof hat aufgrund dieser Grundlage kürzlich entschieden, dass sich die Miteigentümer einer Wohnanlage nicht gegen die Umwidmung eines Geschäftslokals in eine Gaststätte wehren können.

Eingeschränkte Nutzung
Wohnungseigentum ist eine spezielle Form des Eigentums. Man merkt dies insbesondere dann, wenn man die eigene Wohnung auch nach eigenen Vorstellungen benützen möchte. In einem solchen Fall muss man nämlich feststellen, dass es auch die Mitbewohner etwas angeht, was man in seiner Wohnung so treibt. Eine Wohnung darf nämlich ausschließlich zu Wohnzwecken benutzt werden und nicht etwa als Büro, Arztpraxis, Warenlager, etc. Grundsätzlich hängt die Benützung von der im Grundbuch festgelegten Widmung als Wohnung, Geschäftslokal, Büro, etc. ab. Werden Räumlichkeiten nachträglich anderweitig genützt, so müssen alle Miteigentümer zustimmen. Erfolgt die Verweigerung mutwillig, kann die Zustimmung allerdings durch Richterspruch ersetzt werden.

Imbissstube
In einer Wohnanlage vermietete ein Eigentümer sein Geschäftslokal an einen kleinen Lebensmittelhändler. Dies störte die Bewohner nicht, die Belästigungen hielten sich in Grenzen. Als der Lebensmittelhändler zusperrte, suchte der Eigentümer des Geschäftslokals einen neuen Mieter und fand einen Bäcker, der in der gut frequentierten Lage eine Bäckerei samt Imbissstube eröffnete. Die Hausbewohner fühlten sich dadurch belästigt, vor allem, weil Speisen und Getränke wochentags bereits ab 6:00 Uhr früh ausgegeben wurden.

Die Mitbewohner wollten dem Bäcker den Ofen ausmachen und klagten den Eigentümer auf Unterlassung mit der Begründung, es läge eine unzulässige Widmungsänderung vor. Die ersten beiden Instanzen gaben den Mitbewohnern Recht, der OGH drehte die Urteile jedoch um. Die Räumlichkeiten seien grundsätzlich für gewerbliche Nutzung zugelassen, daher müssten Änderungen der Öffnungszeiten (hier Vorverlegung um zwei Stunden und Betrieb am Sonntagvormittag) akzeptiert werden. Dies sei keine grundsätzliche Nutzungsänderung.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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