Um Streitigkeiten vorzubeugen, aber auch um allfälligen zukünftigen Schenkungs- und Erbschaftssteuern auszuweichen, denken immer mehr Menschen daran, Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation zu übertragen. Dabei sind eine Reihe von Aspekten zu beachten. Es zahlt sich aus, derartige Überlegungen mit einem erfahrenen Rechtsanwalt zu planen und die ganze Familie einzubeziehen.
So muss etwa sichergestellt werden, dass keine Pflichtteilsansprüche anderer Kinder oder des fortlebenden Ehegatten verletzt werden. Außerdem ist es wichtig, den Übergeber gut abzusichern.
Wohnrecht
Soll der Übergeber (und sein Ehepartner) weiter im Haus oder in der Wohnung bleiben, so muss ein Wohnrecht möglichst detailliert ausformuliert und gegebenenfalls mit planlicher Darstellung veranschaulicht werden. Das Wohnrecht gilt normalerweise höchstpersönlich für die Berechtigten. Behält sich der Übergeber vor, das Haus oder die Wohnung zu vermieten, oder auch – zum Beispiel im Falle einer Pension – weiterzubetreiben, kann außerdem ein Fruchtgenussrecht vereinbart werden. Dabei ist genau abzugrenzen, wer nach der Übergabe welche Kosten (z.B. laufende Kosten, Instandhaltung, Reparaturen usw.) übernimmt.
Leibrente
Bei einer Leibrente handelt es ich um eine monatliche Zahlung an den Übergeber. Es kann auch zur Bedingung gemacht werden, dass der Übergeber und sein Ehepartner Pflege erhalten. Bei der Ermittlung der Leibrente ist zu beachten, dass man nicht in eine Kaufpreisrente fällt. Je nachdem, wie hoch der Rentenbarwert in Relation zum übergebenen Vermögen ist, muss der Übergeber dann Immobilienertragssteuer zahlen.
Veräußerungs- und Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot stellt sicher, dass der Geschenknehmer die Liegenschaft zu Lebzeiten des Übergebers weder verkaufen noch mit Pfandrechten oder anderweitig belasten kann. Man kann aber natürlich auch vorsehen, dass Sicherstellungen für notwendige Renovierungsarbeiten erlaubt sind.
Nacherbschaft
Um sicherzustellen, dass das Vermögen auf jeden Fall in der Familie bleibt, kann bei einer Schenkung vereinbart werden, dass derjenige, der das Vermögen (Liegenschaft/Immobilie) bekommt, dieses zwar zu Lebzeiten nutzen kann, es aber im Falle seines Todes einer bestimmten Person vererben muss (Fideikommissarische Substitution). Solche Nacherbschaften können mehr oder weniger streng ausformuliert werden. Es kann vorgesehen werden, dass der Geschenknehmer die Immobilie auf jeden Fall an eine bestimmte Person vererben muss, oder nur, wenn sie zu seinem Tod noch vorhanden ist. Dann kann der Geschenknehmer zu seinen Lebzeiten frei darüber verfügen.
Vorkaufsrecht
Mit einem Vorkaufsrecht kann sichergestellt werden, dass bei einem späteren Verkauf zum Beispiel Geschwister bevorzugt werden. Falls der Übernehmer verkauft, muss er die Liegenschaft/Immobilie zuerst diesen Berechtigten anbieten. Diese können die Liegenschaft zu einem bereits zuvor bestimmten Preis, oder zu dem Preis, den ein Dritter bezahlen würde, kaufen.
Widerrufsrecht
Alle Übergaben ohne Gegenleistungen können mit einem Widerrufsrecht ausgestattet werden, d.h. die übergebende Partei ist berechtigt, die Schenkung in bestimmten, genau definierten Fällen zu widerrufen und die Rückübertragung des Eigentums zu verlangen.
Schulden
Vor der Übergabe muss auch geklärt werden, wer allenfalls auf der Liegenschaft haftende Schulden übernimmt. Wird ein Objekt mit Verbindlichkeiten übernommen, kann dies rechtlich als Kauf gewertet werden, weil die noch offenen Schulden eine Gegenleistung darstellen. Es handelt sich zumindest um eine gemischte Schenkung (teilweise Kauf, teilweise Schenkung). Dies kann steuerlich relevant sein und zudem Auswirkungen auf Pflichtteilsansprüche haben.
Um den Übernehmer abzusichern, dass er im Todesfall des Übergebers nicht mit Ansprüchen seiner Geschwister konfrontiert ist, empfiehlt es sich, einen Pflichtteilsverzicht zu vereinbaren. Dies geht nur in Form eines Notariatsaktes zwischen dem jeweiligen Kind, welches verzichtet, und dem potenziellen Erblasser (Eltern). Anwälte bereiten solche Pflichtteilsverzichte vor.
Eintragung ins Grundbuch
Die erwähnten Rechte sollten unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dann werden sie gegenüber jedermann wirksam und schützen den Übergeber, falls der Übernehmer stirbt, in Konkurs geht oder es bei einer Scheidung zu einer Vermögensaufteilung kommt.
Wird ein solches Recht zugunsten des Übergebers eingetragen, kann es nur gelöscht werden, wenn der Übergeber zustimmt (oder verstorben ist). Wichtig ist, dass die entsprechenden Rechte an erster Stelle im Grundbuch fixiert werden. Der Übergeber sollte sich daher unbedingt rechtlich beraten lassen, falls zum Beispiel eine Bank wünscht, dass ihr Vorrang eingeräumt wird.
Wie Sie sehen, kann eine Übergabe sehr komplex sein. Wir beraten Sie gerne!
Anwältin Dr. Petra Piccolruaz
„Wer Vermögenswerte schon zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben möchte, sollte eine Vielzahl an Fragen klären und auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigen. Lassen Sie sich gut beraten!“