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Befristung von Mietverträgen

Es gibt kaum einen Bereich, in dem die Vertragsfreiheit vom Gesetzgeber so stark eingeschränkt wird, wie im Mietrechtsgesetz (MRG). Fast alle Wohnungen, auf jeden Fall alle Wohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten, unterliegen zwingend den Vorschriften im Mietrechtsgesetz. Diese haben also immer Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen.

Einer der Knackpunkte bei Mietverträgen ist die Befristung. Denn ein Mietvertrag darf nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen befristet werden. Werden diese nicht eingehalten, ist die Befristung unwirksam, der Mieter muss also nicht ausziehen. Wichtig ist zunächst einmal, dass die Befristung schriftlich festgelegt und auch ein Enddatum vereinbart wird. Außerdem muss festgehalten werden, dass die Befristung unabhängig von einer Kündigung wirksam sein soll.

Mindestdauer

Eine Befristung kann aber nicht einfach frei vereinbart werden. Das Mietverhältnis kann nämlich frühestens drei Jahre nach Vertragsbeginn beendet werden. Wurde im Mietvertrag eine kürzere Zeitspanne vereinbart, ist dies ein Formfehler, der automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis führt.

Die gültige Befristung kann dann einvernehmlich beliebig oft wiederholt werden. Bleibt der Mieter nach Ablauf der Befristung in der Wohnung und der Vermieter unterlässt eine Räumungsklage, verlängert sich der Mietvertrag zuerst um weitere drei Jahre. Beim zweiten Mal wandelt sich das befristete Mietverhältnis zu einem unbefristeten.

Während der Vermieter den Vertrag bis zum vereinbarten Ende einhalten muss, darf der Mieter schon nach einem Jahr (unter Einhaltung der dreimonatigen Frist) vorzeitig kündigen. Auf dieses Kündigungsrecht kann man nicht rechtsgültig verzichten.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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