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Baumängel – was tun?

Probleme mit Baumängeln sind keine Seltenheit und oft eine kostspielige Angelegenheit. Besonders hart trifft es den Häuslebauer, wenn die Baufirma in Konkurs schlittert. Mit guter Vorbereitung und der Beachtung von einigen wichtigen Punkte kann man das Schlimmste verhindern.

Vorbeugen vor Vertragsabschluss

Die Auswahl des richtigen Vertragspartners, also einer Baufirma mit Erfahrung und guten Referenzen, ist die halbe Miete.

Achten Sie darauf, dass nicht nur ein Standard-Werkvertrag abgeschlossen wird, sondern auch Ihre Interessen berücksichtigt werden (Zahlung nach Baufortschritt, ausreichend hoher Haftrücklass). Mit anwaltlicher Unterstützung ist das ohne großen Aufwand machbar.

Unabdingbar ist es bereits im Vorfeld einen unabhängigen Fachmann mit der Bauleitung und Überwachung der Bauarbeiten zu beauftragen, um bereits die Entstehung von Baumängeln zu vermeiden. Er gibt auch die Teilzahlungen frei und prüft die Schlussrechnung.

Überwachen und Dokumentieren während der Abwicklung

Schauen die darauf, dass die Bauarbeiten von ihrem Bauleiter nicht nur überwacht, sondern auch lückenlos dokumentiert werden. Ein gute Baudokumentation ist zu Beweiszwecken für die spätere Durchsetzung von Mängeln wesentlich.

Die Teilzahlungen sollten erst mit Erreichen des jeweiligen Baufortschrittes, der vom Bauleiter zu bestätigen ist, geleistet werden. Im besten Fall ist immer nur so viel bezahlt, wie bereits verbaut wurde.

Prüfen bei der Übergabe

Zunächst wird geprüft, ob das Bauwerk so weit fortgeschritten ist, dass man von einer Fertigstellung ausgehen kann. Erst mit Fertigstellung wird der Werklohn fällig.

Bestehen Sie auf einer formellen Übergabe und der Abfassung eines detaillierten Übergabeprotokolls, in welchem alle Mängel und gleichzeitig die Zusagen über deren Behebung festgehalten werden. Falls notwendig halten Sie einen Teil des Werklohns - auch über den Haftrücklass hinaus! – bis zur Durchführung der Mängelbebung zurück.

Wichtiges nach der Fertigstellung

Beachten Sie die 3-jährlige Verjährungsfrist ab Übergabe für Gewährleistungsmängel. Prüfen Sie mit ihrem Bauleiter rechtzeitig vor Ablauf dieser wichtigen Frist das Bauwerk auf offenkundige Mängel und Hinweise auf versteckte Mängel. Innerhalb dieser Frist können Mängel (aufgrund Verschuldensunabhängigkeit) einfacher durchgesetzt werden.

Danach könnten (versteckte) Mängel innerhalb von 30 Jahren, aber zusätzlich nur binnen 3 Jahren ab Entdeckung, geltend gemacht werden. Allerdings ist das deutlich schwieriger, weil der Baufirma ein Verschulden nachgewiesen werden muss. Gibt es Hinweise für Mängel, so sollten Sie diese zeitnah fachlich abklären lassen (Erkundigungsobliegenheit) und notfalls spätestens innerhalb von 3 Jahren ab Vorliegen des Gutachtens gerichtlich beanspruchen, um nicht deren Verjährung zur riskieren.

Tipps bei Baumängeln:

  • Werkvertrag prüfen (Zahlung nach Baufortschritt)
  • Bauleitung, Baudokumentation und Rechnungsprüfung organisieren
  • Mängel schriftlich festhalten und rügen
  • formelle Übergabe durchführen
  • Gewährleistungs- und Schandersatzfristen beachten: 3 Jahre ab Übergabe / 30 Jahre und 3 Jahre ab Enddeckung
  • bei vorhandenen Mängeln Geld zurückbehalten

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

Werdenbergerstraße 38
6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

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