Wer Immobilien verschenkt, sollte alle Details genau klären.
Gerade bei uns in Vorarlberg werden oft schon zu Lebzeiten Immobilien - sei es eine Wohnung, ein Bauplatz oder ein Haus - an die Kinder übertragen. Dabei gibt es aber einiges zu beachten.
Steuerlich macht es derzeit keinen Unterschied, ob eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt oder später vererbt wird. Schenkungs- und Erbschaftssteuern werden keine eingehoben, die Grunderwerbssteuer ist fällig und gleich hoch, egal ob verschenkt oder vererbt wird. Sie hängt nicht vom realen Verkehrswert ab, sondern wird anhand einer Formel berechnet.
Wohnungsgebrauch- und Fruchtgenussrecht
Wer sich trotzdem zur Schenkung entschließt, möchte sich häufig ein weiteres Nutzungsrecht sichern. Dies kann geschehen, indem man ein Wohnungsgebrauchs- oder ein Fruchtgenussrecht vereinbart.
Beim Fruchtgenussrecht kann der Übergeber die Wohnung oder das Haus weitervermieten und die Einnahmen behalten. Beim Wohnungsgebrauchsrecht darf er das Objekt hingegen nur selbst bewohnen. Besteht kein Wohnbedarf mehr, können diese Rechte verloren gehen.
In jedem Fall sollte man genau fixieren, ob das Wohnungsgebrauch- oder Fruchtgenussrecht für die gesamte Immobilie oder nur für Teile gilt, und wer die Betriebs- sowie allfällige Reparatur-, Sanierungs- oder Instandhaltungskosten trägt. Außerdem sollte der Geschenkgeber im Grundbuch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eintragen lassen. Der neue Eigentümer kann die Immobilie dann nicht ohne Zustimmung der früheren Eigentümer verkaufen oder mit einer Hypothek belasten.
Pflichtteilsrecht
Mit einer Schenkung zu Lebzeiten können Pflichtteilsansprüche anderer naher Verwandter wie etwa Geschwister des Beschenkten nicht umgangen werden. Dies sollte man nicht übersehen. Ausschlaggebend für die Berechnung allfälliger Pflichtteilsansprüche ist der Wert der geschenkten Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Dieser Wert wird indexiert. Dies hat den Vorteil, dass sich dramatische Entwicklungen der Immobilienpreise seit der Erbrechtsreform nicht mehr in vollem Maße auswirken.
Zu klären ist außerdem: Übernimmt der Geschenknehmer auch die persönliche Haftung für eventuelle Hypotheken? Wird das Inventar mitverschenkt, oder bleibt es im Besitz der alten Eigentümer? Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, muss auch über andere Belastungen der Liegenschaften, wie Wegdienstbarkeiten oder Ähnliches, die der Geschenknehmer zu übernehmen hat, vor Vertragsabschluss geredet werden.
Ein Geschenkgeber muss sich vor allem bewusst sein, dass eine Schenkung endgültig ist. Ein Widerrufsrecht ist nur in Ausnahmefällen vorgesehen. Mit einer eingehenden anwaltlichen Beratung und einem entsprechenden Vertrag sind Sie auf der sicheren Seite.