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Grundstücke, Häuser, Wohnungen

Ungeahnte, kaum bekannte Variationsmöglichkeiten
Sehr oft wird im Privatbereich bereits zu Lebzeiten das Liegenschaftsvermögen an die nächste Generation übertragen. Neben dem normalen Verkauf, der hier nicht näher behandelt wird, bestehen bei der unentgeltlichen Übergabe an die Kinder oder sonstige Nachkommen vielfache Gestaltungsmöglichkeiten um die Übergeber abzusichern. So muss zB bei einem Eigenheim (Wohnung) natürlich gewährleistet sein, dass die Übergeber, meistens die Eltern, lebenslänglich im Haus bleiben und auch sonst noch sämtliche Entscheidungen treffen können.

Das Motiv zur solch vorzeitigen Übergabe liegt oft darin, dass schon zu Lebzeiten gewährleistet werden soll, wer das Haus bzw. ein bestimmtes Vermögen bekommt, um nach dem Tod Streitigkeiten zwischen den Erben vorzubeugen. Andererseits bestehen Ängste, dass das Familienvermögen durch allfällige Pflege- oder Betreuungskosten aufgezehrt wird. Monatlichen Pflegekosten bis zu ATS 80.000,00 sind kaum aufbringbar, auch wenn die eigene Pension und Vermögen zur Gänze herangezogen werden. Dabei ist zu berücksichtigen: Zwar müssen auch die Kinder im Rahmen ihrer Unterhaltspflicht anteilig zu den Pflegekosten beitragen, allerdings nur nach ihrem Einkommen. Sie müssen nicht ihr Vermögen verwerten um die Pflegekosten der Eltern aufbringen zu können.

Wie bereits erwähnt gibt es vielfältige Regelungen, die im Zusammenhang mit einer Übergabe getroffen werden können. Diese sind jeweils auf den Einzelfall abzustimmen. Die wichtigsten Möglichkeiten werden nachfolgend kurz dargestellt:

  • Sollten der oder die Übergeber weiter im Haus oder in der Wohnung wohnen bleiben, so ist die detaillierte Ausformung eines Wohnungsrechtes samt planlicher Darstellung unumgänglich. Dieses Wohnungsrecht sollte zudem im Grundbuch eingetragen werden. Grundsätzlich ist ein Wohnungsrecht nur höchstpersönlich, dh dass nur die Übergeber, eventuell noch Pflegepersonen, im Objekt wohnen dürfen.

    Es gibt jedoch auch die Ausgestaltung als Fruchtgenussrecht, dh dass auch eine Vermietung an Dritte möglich ist und der Mietzins dann von den Wohnungsberechtigten eingenommen werden darf. Dabei ist es wichtig genau zu regeln, wer nach der Übergabe welche Kosten (Betriebs- und Erhaltungskosten) übernimmt.
  • Leibrente
    Einfach gesagt handelt es sich bei der Leibrente um eine monatliche Zahlung, die den Übergebern zukommt und auch im Grundbuch eingetragen wird.
  • Pflege
    Die Übergabe kann auch der Bedingung der Pflege (im Haus) durch die übernehmenden Parteien erfolgen. Auch hier gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten. Die Pflegeverpflichtung kann im Grundbuch eingetragen werden. Der Vorteil einer solchen grundbücherlichen Eintragung ist, dass diese Rechte auch gegen Dritte wirken und auch im Falle eines Verkaufes oder gar einer Versteigerung bestehen bleiben und ein allfälliger Übernehmer daran gebunden ist.
  • Veräußerungs- und Belastungsverbot
    Anzuraten ist bei jeder Liegenschaftsübertragung auch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot für die Übergeber einzutragen. Dies bedeutet, dass der „neue Eigentümer“ nur mit seiner Zustimmung die Liegenschaft verkaufen bzw. Pfandrechte oder sonstige Belastungen eintragen können. Das Veräußerung und Belastungsverbot fällt weg, sobald die übergebenden Parteien sterben.
  • Fideikommissarische Substitution (Nacherbschaft)
    Oft wünschen die Übergeber dass der Familienbesitz nicht in fremde Hände kommt. Mit einer so genannten „Nacherbschaft“ kann für den Fall eine Regelung getroffen werden, dass der/die Übernehmer kinderlos verstirbt. Dann geht das Vermögen auf eine vorbestimmte Person (meistens Geschwister) über, sodass keine Familienfremden Anspruch auf das Liegenschaftsvermögen erheben können. Auf diese Weise könnte auch ein Ehepartner des kinderlos Verstorbenen von der Erbschaft ausgeschlossen werden.
  • Vorkaufsrecht
    Sofern von den Übergebern gewünscht ist, dass bei einem späteren Verkauf die Geschwister oder sonst jemand vorzugsweise behandelt werden soll, besteht die Möglichkeit, bereits bei der Übergabe ein Vorkaufsrecht für diese Personen grundbücherlich einzutragen. Dies bedeutet, dass der Übernehmer, falls er verkauft, diese Liegenschaften zuerst diesen Berechtigten anzubieten hat.
  • Schulden
    Im Zusammenhang mit jeder Übergabe ist auch genau zu klären, wer die auf der Liegenschaft haftenden Schulden übernimmt. Wird ein Objekt mit Verbindlichkeiten übernommen, ist zu beachten, dass steuerrechtlich das Ganze meist als Kauf gewertet wird, wobei die Gegenleistung die Höhe der noch offenen Summe darstellt.

    Werden die Schulden auch tatsächlich übernommen, dass heißt, bleiben diese auf dem Objekt bestehen, sollten sich die Übergeber darum kümmern, dass sie der Bank gegenüber aus der persönlichen Haftung entlassen werden. Die Übergabe der Liegenschaften allein reicht nicht aus, sich dieser persönlichen Haftung zu entledigen. Die Bank muss zustimmen.
  • Widerrufsrecht
    Alle diese Übergaben ohne Gegenleistung können mit einem Widerrufsrecht ausgestaltet werden, dh dass die übergebenden Parteien berechtigt sind, die Schenkung oder Übergabe in bestimmten Fällen zu widerrufen und die Rückübertragung ins Eigentum zu verlangen. Solche Gründe sollten in den Verträgen detailliert angeführt werden.

Es zahlt sich aus, derartige Übergaben genau zu planen und die gesamte Familie bzw. die potenziellen Erben in eine Lösung mit einzubeziehen. Der Wert solcher Verträge zeigt sich erst, wenn es später (oft nach Jahren) zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Anwälte sind als Berater und Vertragsverfasser prädestiniert, weil sie aus jahrelanger Prozesserfahrung wissen, welche Formulierungen zu Auseinandersetzungen führen können und welche gerade dies vermeiden.

Für ganz bestimmte Vertragsformen haben die Notare ein Beurkundungsmonopol (Notariatsakt). Es wird nun verschiedentlich vermutet in solchen Fällen würde die Beiziehung eines Anwalts zur Erhöhung der Kosten führen. Die ist aber nicht der Fall. Wenn der Vertragsinhalt vom Anwalt erörtert und von ihm der Text vorgelegt wird, sind nur die zusätzlichen Beurkundungsgebühren zu zahlen, die sowieso anfallen. Der Vertrag selbst müsste auch beim Notar bezahlt werden. Im Übrigen kann die beglaubigte Unterfertigung von solchen Übergabeverträgen (aber auch von Kaufverträgen) in den meisten Fällen vor dem Bezirksgericht oder dem örtlichen Legalisator vorgenommen werden und ist dort oft kostengünstiger.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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