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Investoren schaffen „warme Gästebetten”

Die Nachfrage nach Ferienwohnungen ist in den Tourismusorten Vorarlbergs anhaltend groß, das Angebot knapp. Neue Ferienwohnungen dürfen nicht mehr geschaffen werden. Durch das neue Investorenmodell nach dem Raumplanungsgesetz können Investoren jetzt unter bestimmten Voraussetzungen Wohnungseigentum erwerben und die Wohnung auch selber verwenden.

Allerdings müssen alle Wohnungen in der Wohnanlage nachhaltig einem Hotelbetreiber für gewerbliche Beherbergungszwecke zur Verfügung gestellt werden. Dies erfolgt üblicherweise mit einem detaillierten Miet- und Betreibervertrag. Wenn sie sich auf diese Zusammenarbeit einlassen, können alle Beteiligten von dieser neuen Möglichkeit profitieren.

Grundsätzlich ist die Errichtung und Nutzung von Ferienwohnungen nur zulässig, wenn im Flächenwidmungsplan eine eigene Ferienwohnungswidmung festgelegt ist. Derartige Widmungen sind rar. Doch Wohnungen, die der gewerblichen Beherbergung von Gästen (wie typischerweise bei Hotels) oder der Privatzimmervermietung dienen, gelten nicht als Ferienwohnung. Bedingung ist, dass tagsüber immer eine Ansprechperson für die Gäste anwesend ist. Eine gewerbliche Beherbergung liegt laut Gesetz aber nicht vor, wenn dem Investor Verfügungsrechte eingeräumt werden, die über den üblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.

Auch beim Investorenmodell ist eine Eigennutzung der betreffenden Wohnung durch den Eigentümer deshalb zwar grundsätzlich nicht möglich. Er kann die Wohnung aber wie ein normaler Gast im Rahmen der gastgewerblichen Beherbergung mieten. Er muss also wie ein externer (Stamm-)Gast behandelt werden. Er muss sich wie dieser anmelden, ein übliches Entgelt bezahlen und hat gegenüber dem Betreiber keinerlei Mitspracherecht. Mit einer klassischen Ferienwohnung hat dies dann nicht mehr viel zu tun.

Trotzdem werden die Modelle immer beliebter und können auch gewinnbringend funktionieren. Das gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass das Investorenmodell vertraglich sauber aufgesetzt ist (Kaufvertrag, Gemeinschaftsordnung, Benützungsregelung, Betreibervertrag, Mietvertrag) und ein guter Hotelbetreiber gefunden wird.

Dann ist das Investorenmodell nicht nur für den Wohnungseigentümer als Investor ein Gewinn, sondern auch für die Tourismusregion. Schließlich werden neue Betriebe geschaffen und „warme“ Gästebetten gebaut.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

Werdenbergerstraße 38
6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

Tel. +43 5552 62 286
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