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Baumängel – was tun?

Probleme mit Baumängeln sind keine Seltenheit und oft eine kostspielige Angelegenheit. Besonders hart trifft es den „Häuslebauer”, wenn die Baufirma in Konkurs schlittert.

Die Auswahl des richtigen Vertragspartners, also einer Firma mit Erfahrung und guten Referenzen, ist bei Bauvorhaben die halbe Miete. Achten Sie darauf, dass nicht nur ein Standard-Werkvertrag abgeschlossen wird, sondern auch Ihre Interessen berücksichtigt sind (Zahlung nach Baufortschritt, ausreichend hoher Haftrücklass). Mit anwaltlicher Unterstützung ist das ohne großen Aufwand machbar.

Unabdingbar ist es, bereits im Vorfeld einen unabhängigen Fachmann mit der Bauleitung und Überwachung der Bauarbeiten zu beauftragen, um Baumängel bereits bei der Entstehung zu vermeiden. Der beauftragte Bauleiter gibt auch die Teilzahlungen frei und prüft die Schlussrechnung.

Überwachung und Dokumentierung

Schauen die darauf, dass die Bauarbeiten von Ihrem Bauleiter nicht nur überwacht, sondern auch lückenlos dokumentiert werden! Eine gute Baudokumentation ist zu Beweiszwecken für die spätere Durchsetzung von Mängeln wesentlich.

Teilzahlungen sollten erst geleistet werden, wenn der Baufortschritt vom Bauleiter bestätigt wurde.  Im besten Fall ist immer nur so viel zu bezahlen, wie bereits verbaut wurde.

Prüfen bei der Übergabe

Zunächst wird geprüft, ob das Bauwerk so weit fortgeschritten ist, dass man von einer Fertigstellung ausgehen kann. Erst mit Fertigstellung wird der Werklohn fällig. Bestehen Sie auf einer formellen Übergabe und der Abfassung eines detaillierten Übergabeprotokolls, in welchem alle Mängel und gleichzeitig die Zusagen zu deren Behebung festgehalten werden. Falls notwendig, halten Sie einen Teil des Werklohns – auch über den Haftrücklass hinaus! – bis zur Durchführung der Mängelbehebung zurück.

Nach der Fertigstellung

Beachten Sie die dreijährige Verjährungsfrist ab Übergabe für Gewährleistungsmängel. Prüfen Sie das Bauwerk mit ihrem Bauleiter rechtzeitig vor Ablauf dieser wichtigen Frist auf offenkundige sowie Hinweise auf versteckte Mängel. Innerhalb dieser Frist können Mängel (aufgrund Verschuldensunabhängigkeit) einfacher durchgesetzt werden.

Danach können (versteckte) Mängel 30 Jahre lang, aber nur binnen drei Jahren ab Entdeckung, geltend gemacht werden. Allerdings ist das deutlich schwieriger, weil der Baufirma ein Verschulden nachgewiesen werden muss. Gibt es Hinweise für Mängel, sollten Sie diese zeitnah fachlich abklären lassen (Erkundigungsobliegenheit) und notfalls spätestens innerhalb von 3 Jahren ab Vorliegen des Gutachtens gerichtlich beanspruchen, um nicht deren Verjährung zu riskieren.

Tipps bei Baumängeln:

  • Werkvertrag prüfen (Zahlung nach Baufortschritt)
  • Bauleitung, Baudokumentation und Rechnungsprüfung organisieren
  • Mängel schriftlich festhalten und rügen
  • formelle Übergabe durchführen
  • Gewährleistungs- und Schadenersatzfristen beachten: 3 Jahre ab Übergabe / 30 Jahre und 3 Jahre ab Entdeckung
  • bei vorhandenen Mängeln Geld zurückbehalten
Anwalt Mag. Patrick Piccolruaz

Anwalt Mag. Patrick Piccolruaz

„Mit einfachen Maßnahmen können Sie sich beim Bauen einigen Ärger ersparen.“

Experte für Immobilienrecht und Bauträgerrecht

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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