Manche Bauträger werden damit, dass sich der Kunde mit der Erbringung von Eigenleistungen einen Teil des Kaufpreises des Reihenhauses oder einer Wohnung ersparen kann. Dass dadurch Gewährleistungsansprüche verloren gehen und sogar zusätzliche Haftungen entstehen könnten, wird zu wenig bedacht.
Immer wieder führt das Erbringen von Eigenleistungen zu Schäden an der eigenen Wohnung, oder, schlimmer noch, an der Nachbarwohnung oder an Allgemeinteilen der Wohnanlage. „Einmal hat ein Wohnungskäufer bei Bodenlegerarbeiten unbemerkt die Bodenheizung beschädigt, sodass langsam, aber stetig Wasser in die darunter liegende Wohnung drang und die gesamte Decke neu verputzt und gemalt werden musste“, so der Immobilientreuhänder und Mitarbeiter in einer Anwaltskanzlei, Mag. Patrick Piccolruaz. Die Fragen nach derartigen Vorfällen sind immer dieselben: „Wer haftet für den Schaden? Ist er durch eine Versicherung gedeckt? Erlischt die Gewährleistung durch solchen „Pfusch“?
Wer haftet?
Den Bauträger trifft eine Warn- und Aufsichtspflicht, wenn er damit wirbt oder es seinen Käufern freistellt, Eigenleistungen zu erbringen. „Er muss sich vergewissern, ob der Käufer auch in der Lage ist, die Arbeiten fachgerecht auszuführen und ihm geeignete Pläne usw. zur Verfügung stellen. Auch die Koordination mit den anderen Handwerkern hat er herzustellen und auf Besonderheiten, die es bei der Ausführung zu beachten gibt, hinzuweisen“, so Mag. Piccolruaz. Verabsäumt er dies, so trifft den Bauträger mindestens eine Mithaftung gegenüber den durch den Pfuscher geschädigten Nachbarn. Ob ein solcher Schaden durch die Haftpflichtversicherung des Bauträgers gedeckt wird, ist fraglich.
Laufende Überwachung
Für Hermann Metzler, Innungsmeister-Stellvertreter der Immobilienmakler und Bauträger, ist eine laufende Überwachung solcher Eigenleistungen Grundbedingung. „Vermehrt lassen Bauträger nur noch Arbeiten zu, bei denen Nachbarn keine Schäden erleiden, also etwa Malerarbeiten oder das Verlegen von Teppichböden.“ Ausführliche Vorinformation ist auch bei der Montage von Küchen oder dem Einbau von Öfen erforderlich. Metzler: „Das hat in der Vergangenheit immer wieder zu Schallproblemen geführt, wenn die erforderlichen Maßnahmen nicht beachtet worden sind.“
Besonders problematisch wird es, wenn der Käufer auf eigene Faust und ohne den Bauträger zu verständigen Aus- oder Umbauarbeiten vornimmt. Dann sind die verursachten Schäden vom Hobby-Handwerker zu berappen, wobei nur selten Versicherungsdeckung besteht.
„Nachbarschaftshilfe“
Wer selber den Ausbau seiner Wohnung oder seines Hauses übernimmt oder dies im Rahmen der „Nachbarschaftshilfe“ durchführen lässt, läuft Gefahr, die volle Gewährleistung zu verlieren. Im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung haftet der Bauträger drei Jahre ab Übergabe für ursprüngliche Mängel am Bauwerk. Wird jedoch im Zuge einer nicht fachgerechten Ausführung von Eigenleistungen auch in andere Bereiche eingegriffen und diese beschädigt (wenn also bei der Parkettverlegung der Estrich und die darunter liegende Fußbodenheizung ruiniert werden), hat der Käufer natürlich keinen Anspruch auf Gewährleistung und muss die Konsequenzen allein tragen. Voraussetzung ist allerdings auch, dass der Bauträger zuvor seiner oben beschriebenen Aufsichts- und Warnpflicht nachgekommen ist.
Wichtig bei Eigenleistungen
- Genaue Informationen (Pläne etc.) beim Bauträger einholen
- Nur Arbeiten ausführen, die wirklich beherrscht werden oder keine besonderen Gefahren bergen, wie zB Malerarbeiten
- Vor Beginn mit den anderen Professionisten und dem Baukoordinator Rücksprache halten
- Pflichten nach Bauarbeitenkoordinations-Gesetz immer auf Bauträger, Baumeister oder Architekten überwälzen.
Vorarlberger Nachrichten, 07.07.2001