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Online-Vertrag reicht nicht

Grundbucheintrag

Natürlich können Grundstücke, ein Haus oder eine Eigentumswohnung per Handschlag und mit einem Formular aus dem Internet verkauft werden. Allerdings kommt man mit einem derartigen Vertrag nicht ins Grundbuch. Ein Anwalt oder Notar muss nämlich die Immobiliensteuererklärung vornehmen sowie die Grunderwerbssteuer berechnen und abführen.

Eintragung ins Grundbuch

Für das Grundbuch muss bei Gericht ein schriftlicher beglaubigter Vertrag vorgelegt werden. Nur so können „dingliche“ Rechte wie Eigentumsrechte, Pfandrechte, Dienst-barkeitsrechte, Fruchtgenussrechte usw. erworben bzw. eingetragen werden. Wer eine Liegenschaft kauft, um darauf ein Haus zu errichten, sollte über die Bestimmungen im Flächenwidmungsplan, Baunutzungszahlen, offenkundige Dienstbarkeiten, die Erschließung des Grundstückes und dessen Anschluss an das öffentliche Wegenetz genau Bescheid wissen. Diese Informationen kann man sich über den Rechtsanwalt beschaffen.

Gewährleistung

Eine Immobilie kann unentgeltlich (im Familienkreis üblich) oder entgeltlich übertragen werden. Beim Verkauf möchte der Verkäufer so wenig wie möglich für die Eigenschaften der Immobilie haften, der Käufer will das genaue Gegenteil. Aufgabe des Anwalts ist es, hier einen fairen und gerechten Ausgleich zu finden. Dabei muss oft auch geregelt werden, was mit den Schulden geschieht, ob allenfalls Vorkaufsrechte oder gar Wiederkaufsrechte eingetragen werden, wenn die Immobilie nicht nach den Wünschen des Verkäufers verwendet wird. Treuhändige Abwicklung Meist ist eine treuhändische Abwicklung zur Sicherheit für beide Parteien unumgänglich. Dabei nimmt der Rechtsanwalt den Kaufpreis in Empfang, legt ihn auf ein Sonderkonto und zahlt ihn erst aus, wenn der Vertrag verbüchert ist. Das kann ein „privater“ Vertragsverfasser nicht leisten. Verpflichtungen Bei unentgeltlichen Übergaben innerhalb der Familie sind oft Wohn, Fruchtgenuss- oder Pflegerechte zu berücksichtigen. Die Übergeber wünschen oft, dass im Zusammenhang mit Wohnrechten ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingetragen wird. Außerdem sollte geklärt werden, ob und inwieweit der Übernehmer für mögliche Pflegekosten des Übergebers aufkommen muss. Möglicherweise ist die Schenkung auch später bei der Verteilung des Erbes zu berücksichtigen. Durch einen Pflichtteilsverzicht kann dies im Vorfeld geregelt werden. Experten im Vorfeld Das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes schon bei den Vertragsverhandlungen kann zudem Fehleinschätzungen über die Folgen des geplanten Geschäfts verhindern oder günstigere Wege zum erwünschten Ziel aufzeigen. In jedem Fall aber kann man sicher sein, dass nichts übersehen wird, was später zu Schadensersatzansprüchen führen könnte.

Dr. Stefan Müller, VN Oktober, November 2020

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