Eigentümergemeinschaft haftet, wenn Mitbesitzer Betriebskosten nicht bezahlt
Wohnungskäufern ist oft nicht bewusst, dass sie beim Kauf einer Wohnung in eine Gemeinschaft eintreten und dies auch mit einer Reihe von Pflichten und sogar Haftungen verbunden ist.
Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind entweder im Wohnungseigentumsvertrag oder im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Grundsätzlich sind die Betriebskosten und allfällige Sanierungskosten anteilsmäßig (nach Grundbuchsanteilen) zu bezahlen.
„Weniger bekannt ist die so genannte solidar- bzw. Ausfallshaftung der Gemeinschaft bzw. der einzelnen Wohnungseigentümer für diese Aufwendungen. Das heißt, dass die Gemeinschaft einspringen muss, wenn einer oder mehrere Miteigentümer mit den Zahlungen in Verzug sind oder gar zahlungsunfähig werden“, erklärt der Bludenzer Rechtsanwalt und Immobilientreuhänder Mag. Patrick Piccolruaz. Der Hausverwalter muss dann die restlichen Miteigentümer mit den Ausfällen belasten.
Vorzugspfandrecht
Um diese strengen Verpflichtungen abzufedern, hat der Gesetzgeber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht für Zahlungsrückstände von Miteigentümern eingeführt. Der Hausverwalter kann im Namen der Miteigentümergemeinschaft Klage einbringen und gleichzeitig die entsprechende Forderung im Grundbuch anmerken lassen. Die Forderungen der Gemeinschaft bzw. der übrigen Miteigentümer sind dann im ersten Rang pfandrechtlich sichergestellt.
„Kommt es später zur Versteigerung der Wohnung, werden aus dem Erlös die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den säumigen Miteigentümer bevorzugt abgedeckt“, zeigt Mag. Piccolruaz die Vorgehensweise auf. Da durch dieses Vorzugspfandrecht die Liegenschaftskredite beeinträchtigt werden können, gilt es nicht unbeschränkt. Voraussetzung ist – wie erwähnt – die Einbringung der Klage und eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch.
Das Gebot des raschen Handelns
Eine erhebliche Einschränkung des Vorzugspfandrechtes ergibt sich daraus, dass nur die Zahlungsrückstände der letzten sechs Monate vor Klagseinbringung unter das Vorzugspfandrecht fallen. Außerdem muss binnen drei Jahren das besicherte Pfandobjekt verwertet sein, ansonsten verliert das Vorzugspfandrecht seine Wirkung. Rasches Handeln ist daher in jedem Fall geboten.
Sofern ein Verwalter bestellt ist, gehört es zu seinen Pflichten, diese Klage rechtzeitig, dh, innerhalb von sechs Monaten ab Fälligkeit einzubringen und die erwähnte Anmerkung im Grundbuch zu veranlassen. Mag. Piccolruaz: „Die Wohnrechtsnovelle 1999 hat damit die Problematik der Ausfallshaftung etwas entschärft. Die Gemeinschaft hat nun ein probates Mittel, gegen säumige Mitglieder einzuschreiten, ohne gleich mit der so genannten Ausschlussklage – die Klage auf Auflösung des Wohnungseigentumsvertrages – vorgehen zu müssen.“
Vorarlberger Nachrichten, 03.04.2004