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Mietrecht und Fruchtgenuss

Bei der Übergabe von Häusern oder Wohnungen an die Kinder behalten sich die Eltern sehr oft ein Wohnrecht oder Wohnungsfruchtgenussrecht zurück. Bisher war nicht immer klar, was geschieht, wenn diese beendet werden. Bei einem Wohnungsfruchtgenussrecht können die Eltern die Wohnung oder das Haus (bzw. Teile davon) nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten und den Mietzins behalten. Das Wohnrecht (Wohnungsgebrauchsrecht) ist hingegen höchstpersönlich, es kann also nur vom Berechtigten ausgeübt werden. Eine Vermietung ist in diesem nicht erlaubt.

Unterschiedliche Rechtslage bei unterschiedlichen Objekten

Schon bisher galt, dass der Fruchtgenussberechtigte eines Hauses samt Liegenschaft zum Abschluss von Mietverträgen berechtigt ist. Nach dessen Tod oder sonstiger Beendigung des Fruchtgenussrechtes, zum Beispiel durch Verzicht, tritt der Liegenschaftseigentümer automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein und ist somit daran gebunden. Unklar war jedoch, ob diese Regelung auch bei einem Fruchtgenussrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt (Eigentumswohnung) gilt. Der Oberste Gerichtshof hat nun (5 Ob 221/18 p) klargestellt, dass hier tatsächlich ein Unterschied besteht:

Bei einer Liegenschaft (samt Haus) tritt bei Erlöschen des Fruchtgenussrechtes der Liegenschaftseigentümer in den vom Fruchtgenussberechtigten abgeschlossenen Hauptmietvertrag ein. Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich laut diesem Urteil nicht um einen Hauptmietvertrag, sondern um einen Untermietvertrag.  Deshalb erlischt der Mietvertrag in diesem Fall automatisch, wenn das Fruchtgenussrecht (zum Beispiel durch den Tod des Fruchtgenussberechtigten) beendet wird. Der Eigentümer ist also nicht weiter an den Mietvertrag gebunden.

Vertragliche Vorsorge treffen

Wir empfehlen deshalb unbedingt - speziell wenn es um Häuser geht - mit dem oder den Fruchtgenussberechtigten allfällige Vereinbarungen und Vorkehrungen zu treffen, damit die jeweiligen rechtlichen Interessen zum Zeitpunkt des Erlöschens des Fruchtgenussrechtes bestmöglich abgesichert sind. Solche Bestandsverträge (Mietverträge) sollten jedenfalls immer befristet abgeschlossen und gegebenenfalls zusätzlich entsprechende Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

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