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Mietzinsminderung aufgrund Covid-19

Aufgrund der aktuellen Covid-19 Krise stellen sich manche Mieter und Vermieter die Frage, ob bei der Geschäftsraummiete eine Mietzinsminderung oder sogar eine Mietzinsbefreiung möglich ist.
 
Rechtlich geht es bei dieser Frage darum, von wem das Risiko der Gebrauchsbeeinträchtigung des Geschäftslokals zu tragen ist. Die gesetzliche Grundlage liefern die Bestimmungen der §§ 1104 und 1105 ABGB. Zusammengefasst ergibt sich daraus, dass bei einer gänzlichen oder teilweisen Unbrauchbarkeit eines Mietobjektes bei außerordentlichen Zufällen (Krieg, Feuer, Seuche, Überschwemmungen, etc.) eine gänzliche oder teilweise Mietzinsbefreiung vorgesehen ist. Das gilt auch bei Pachtgegenständen.
 
Es gibt allerdings Ausnahmen: § 1105 ABGB sieht bei Pachtverträgen, die für einen längeren als einen einjährigen Zeitraum abgeschlossen wurden, trotz Beeinträchtigung keine Mietzinsminderung vor. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass Umsatzeinbußen bei mehrjährigen Pachtlokalen wieder aufgeholt werden können
 
Zu beachten ist außerdem, dass diese Bestimmungen im ABGB kein zwingendes Recht darstellen. Abweichende Regelungen im Miet- oder Pachtvertrag sind grundsätzlich zulässig. Der Mieter oder Pächter müsste sich verpflichtet haben, das Risiko für die außerordentlichen Unglücksfälle im Sinne des § 1104 ABGB zu tragen. Dann wäre eine Mietzinsminderung ausgeschlossen. Allerdings könnten sich solche Regelungen im Einzelfall als gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB herausstellen und somit als sittenwidrig, d.h. ungültig, erweisen.
 

Einschätzung der rechtlichen Situation aufgrund der Covid-19 Krise:

  • Ohne Zweifel liegt ein außergewöhnlicher Zufall im Sinne des § 1104 ABGB vor. Bei Geschäftsraummieten, deren Tätigkeit durch die momentane Situation beeinträchtigt ist, bestehen daher Möglichkeiten zur Mietzinsminderung und unter Umständen sogar zur gänzlichen Mietzinsbefreiung.
  • Das konkrete Ausmaß der Mietzinsminderung ist im Einzelfall auf Grundlage der individuellen Gebrauchsbeeinträchtigung zu ermitteln. Faustregel: Es reduziert sich der Miet-/Pachtzins im gleichen Verhältnis wie die Gebrauchsminderung. Konkretere Aussagen über die Höhe der Mietzinsminderung können leider nicht getroffen werden. Im Einzelhandel dürfte diese in vielen Fällen eher hoch anzusetzen sein.
  • Eine automatische gänzliche Mietzinsbefreiung aufgrund der verordneten Sperrverpflichtung gibt es nicht. Es ist zu prüfen, in welchem Ausmaß der Betrieb konkret betroffen ist und das Mietlokal teilweise nicht doch teilweise für geschäftliche Tätigkeiten verwenden kann (Onlinehandel, Lieferdienst, Büroarbeit etc.).
  • Umgekehrt kann aber auch bei Geschäftsraummieten, die von der Sperre nicht unmittelbar betroffen sind, eine Mietzinsminderung nicht von Vornherein ausgeschlossen werden, wenn auch dort durch die Krise erhebliche Umsatzeinbußen eintreten. Natürlich ist die mit Zinsminderung bei mittelbar Betroffenen schwieriger.
  • Empfehlung: Eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ist besser als ein einseitiges Vorgehen und die Gefahr einer gerichtlichen Auseinandersetzung (Kündigung). Das gilt insbesondere für Pächter und für Mietverhältnisse, die nicht dem Mieterschutz unterliegen, weil dort die ausserordentliche Kündigung für den Verpächter erleichtert ist.

Mag. Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz (20.03.2020)

Rechtsanwälte
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