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Mieten, Pacht und Corona

Die aktuelle Coronakrise wirft immer wieder die Frage auf, ob bei der Geschäftsraummiete eine Minderung oder sogar eine Befreiung möglich ist.

Rechtlich geht es um die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter das Risiko der Gebrauchsbeeinträchtigung trägt. Generell sieht das Gesetz (§§1104,1105 ABGB) bei einer gänzlichen oder teilweisen Unbrauchbarkeit des Mietobjektes infolge außerordentlicher Zufälle (Krieg, Feuer, Überschwemmung oder ähnliches) eine gänzliche oder teilweise Mietzinsbefreiung vor. Die Corona-Krise stellt sicherlich solch einen außergewöhnlichen Zufall im Sinne des Gesetzes dar. Bei Geschäften, deren Tätigkeit durch die momentane Situation beeinträchtigt ist - und davon kann man bei behördlich angeordneten Sperren ausgehen - besteht daher die Möglichkeit einer Mietzinsminderung, unter Umständen sogar einer gänzlichen Befreiung. Bei Pachtverträgen, die für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen wurden, ist eine Befreiung allerdings ausgeschlossen. Hat der Vertrag eine kürzere Laufzeit,  kann eine Minderung zulässig sein, wenn der Ertrag um mehr als die Hälfte gesunken ist.

Wenn Geschäftslokale wegen außer außerordentlicher Ereignisse nicht nutzbar sind, kann die Miete möglicherweise gemindert werden.

Ausmaß der Reduktion

Das Ausmaß der Reduktion ist im Einzelfall auf Basis der individuellen Beeinträchtigung zu ermitteln. Als Faustregel gilt: Der Mietzins reduziert sich im gleichen Verhältnis wie die Gebrauchsmöglichkeit. Im Einzelhandel dürfte der Prozentwert während der Zeit des harten „Lockdowns“ also eher hoch anzusetzen sein. Eine automatische Befreiung gibt es allerdings nicht. Wird der Mietzins ohne Vorbehalt weiterbezahlt, könnten Gerichte dies als Verzicht auf das Minderungsrecht werten. Ein eigenmächtiges Einstellen der Mietzinsanzahlung ist ebenso kritisch, weil dies einen Kündigungsgrund darstellen könnte. Es empfiehlt sich deshalb, mit dem Vermieter sofort Kontakt aufzunehmen, um dies zu regeln. Werden in der Zwischenzeit Mieten fällig, so sollten diese unter Vorbehalt einer allfälligen Minderung bezahlt werden. Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, muss die Höhe der Mietzinsminderung gerichtlich festgestellt werden.

Wenn das Geschäftslokal wegen eines behördlich angeordneten Lockdowns nicht genutzt werden kann, ist der Mieter nicht automatisch berechtigt, keine Miete mehr zu zahlen. Wir empfehlen: Suchen Sie unbedingt das Gespräch!

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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Vorarlberg, Österreich

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