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Lebensgemeinschaft

Wichtige Anpassung beim Wohnungseigentum
Ab dem 01. Juli 2002 ist es auch für zwei natürliche Personen möglich, zusammen Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit zu werden. Bis dahin konnten Eigentumswohnungen oder sonstige Wohnungseigentumseinheiten nur von Einzelpersonen oder Ehegatten in Eigentum gehalten und im Grundbuch eingetragen werden.

Lebensgefährten
Diese Neuregelung soll es insbesondere Lebensgefährten ermöglichen, zusammen eine Eigentumswohnung auch grundbücherlich zu erwerben. Nützlich wird das Ganze aber auch für zB zwei Erben eines verstorbenen Wohnungseigentümers sein, die nunmehr zusammen ins Grundbuch kommen können.

Die Miteigentumsanteile werden jeweils zur Hälfte auf die beiden Miteigentümer aufgeteilt. Beide können nur gemeinsam über die Wohnung verfügen, beide haften zur ungeteilten Hand für Betriebskosten. Auch wenn jetzt der Erwerb gemeinsam mit einem Lebensgefährten möglich ist, wird es notwendig sein, gerade für den Fall des Versterbens eines der beiden schon beim Ankauf der Eigentumswohnung genaue Regelungen zu treffen.

Erbübergang
Macht man dies nicht, so tritt nämlich die gesetzliche Regelung des § 14 Wohnungseigentumsgesetz in Kraft, wonach dem überlebenden Partner der andere Eigentumsanteil grundsätzlich zufällt, er jedoch die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung („Mindestanteil“) an die Verlassenschaft des anderen zu bezahlen hat.

Vertragliche Ergänzung notwendig
Diese Bestimmung kann unter Umständen nachteilige Folgen haben, zB dann, wenn die Eigentümer in unterschiedlichem Maß zur Finanzierung der Wohnung beigetragen haben. Es könnte passieren, dass derjenige, der die Wohnung (fast) zur Gänze bezahlt hat und nunmehr überlebender Partner ist, nochmals die Hälfte des „Mindestanteils“ in die Verlassenschaft des anderen zu zahlen hat.

Diese Regelung ist ausgeschlossen, wenn der überlebende Partner ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer den Mindestanteil erwirbt, oder wenn man zu Lebzeiten diese gesetzliche Zahlungspflicht anderweitig regelt.

Es sind also Vereinbarungen zu Lebzeiten dringend ratsam, wobei im Einzelfall zu entscheiden ist, ob eine testamentarische Regelung oder eine sonstige vertragliche Vereinbarung gemacht werden soll.

Alleineigentum
Neu ist auch die Bestimmung, wonach ein Alleineigentümer einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründen kann. Bis dato war immer ein zweiter Partner notwendig, um „Tops“ eintragen zu lassen. Für die spätere Verwertbarkeit eines Hauses oder mehrerer abgeschlossener Wohnungen kann jetzt schon durch den Alleineigentümer Wohnungseigentum begründet werden. Die einzelnen Wohnungen sind dann leichter zu veräußern.

Abstellplätze
Eine weitere Neuerung ist die Verselbstständigung von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge. Diese können als eigene Tops ausgewiesen werden. Es war allerdings in der Vergangenheit in den westlichen Bundesländern schon Gerichts- und Grundbuchspraxis, Abstellplätze selbstständig im Grundbuch einzutragen. Der Gesetzgeber hat jetzt konkretisiert, dass es reicht, wenn ein Abstellplatz mit Bodenmarkierungen versehen und als selbstständige Wohnungseigentumseinheit ausgewiesen ist. Ein grundbücherliches Zubehör von Abstellplätzen zu Wohnungseigentumseinheiten ist nicht mehr möglich.

Abstellplätze nicht an Hausfremde
Eingeschränkt wurde die Veräußerung von Abstellplätzen in Wohnanlagen an hausfremde Personen. Erst nach Ablauf von drei Jahren nach Wohnungseigentumsbegründung können diese an hausfremde Personen weitergegeben werden.

Auch ist die Zuordnung mehrerer Parkplätze an hauseigene Personen nur beschränkt möglich. Eine freie Verwertung von Abstellplätzen ist also erst nach Ablauf von drei Jahren ab Wohnungseigentumsbegründung möglich. Auch hier müssten gegebenenfalls vertragliche Zwischenlösungen getroffen werden, wie etwa Vorkaufsrechte, Vorverträge oder sonstige Nutzungsregelungen.

Hausverwaltung
Es haben sich auch Neuerungen in der Hausverwaltung ergeben. Die Hausverwaltung wurde klarer umschrieben und inhaltlich erweitert. So muss ein Verwalter zB mindestens alle zwei Jahre eine Hausversammlung zwingend einrufen.

Benutzungsregelung
Auch einzelne Bestimmungen in anderen Gesetzen wurden durch diese Wohnungseigentumsnovelle geändert. Hinweisen möchte ich auf die Änderung des § 828 ABGB. Eine Benützungsregelung ist jetzt auch für schlichte Miteigentümer im Grundbuch eintragbar. Dies bedeutet, dass Miteigentümer eines Hauses sich zB darüber einigen können, wer welche Räume benutzt. Da diese Regelung nunmehr auch im Grundbuch eingetragen werden kann, gilt diese dann auch für Rechtsnachfolger.

Zusammenfassung
Nochmals ist zu erwähnen, dass es zwar eine Verbesserung darstellt, wenn jetzt Lebensgefährten zusammen eine Eigentumswohnung kaufen können, trotzdem fehlen Regelungen über die Besserstellung des Lebensgefährten nach dem Tod des Partners. Diese Regelungen gelten nach wie vor nur für Ehegatten. Aus diesem Grund ist es unbedingt notwendig, sich beim Ankauf einer Wohnung zu überlegen, welche vertragliche Regelungen notwendig sind, um die unter Umständen nachteiligen gesetzlichen Rechtsfolgen, die eintreten, wenn keine vertraglichen Vereinbarungen bestehen, auszuschließen.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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