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Verkauf von Betriebsgrundstücken

Wenn der Gesetzgeber beziehungsweise die Politiker  versprechen, ein Steuerfeld „gerechter“ zu machen, dann wird es mit Sicherheit kompliziert und besonders teuer. Diese These hat sich erst kürzlich bei der Einführung der Immobilienertragsteuer bestätigt. Selbst der Fachmann kann die Höhe der Steuer im Einzelfall nur nach umfangreichen Recherchen ermitteln. Wir haben für den internen Kanzleigebrauch eine detaillierte Checkliste erarbeitet, um nur ja keinen Aspekt zu vergessen. Schließlich wurde mit diesem Gesetz auch vorgeschrieben, dass der Vertragsanwalt die Immobiliensteuer berechnen und abführen muss.

In unserem letzten Newsletter haben wir ganz allgemein die Gesetzeslage erörtert. Nun möchten wir Sie auf einen spezifischen, für Unternehmer besonders wichtigen Aspekt aufmerksam machen: die Veräußerung von Grundstücken aus Betriebsvermögen.

Entnahme zu Buchwerten – ohne „stille Reserven“
Unternehmen sind nun in Bezug auf Grund und Boden (unabhängig von der Gewinnermittlung gemäß Einkommensteuergesetz) mit Privatpersonen völlig gleichgestellt.  Die Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen löst bei Einzelunternehmen oder Personengesellschaften nunmehr keine besonderen steuerlichen Folgen aus.

Bisher war mit der Entnahme von Liegenschaften aus dem Betriebsvermögen meist die Aufdeckung von stillen Reserven verbunden. Diese mussten gemäß dem Einkommensteuergesetz mit bis zu 50 Prozent versteuert werden. Nun erfolgt die Entnahme ohne Versteuerung allfälliger stiller Reserven. Wird aber später ein so entnommenes Grundstück, das in den Privatbesitz gelangt ist, weiter verkauft, dann wird der Veräußerungsgewinn so berechnet, dass dem Verkaufserlös nicht die Anschaffungskosten sondern der seinerzeitige Entnahmewert gegenüberzustellen sind. Dies bedeutet, dass die „stillen Reserven“ letztlich doch zu versteuern sind - zwar nicht bei der Entnahme aus dem Betrieb,  aber dann, wenn sie privat weiter verkauft werden. Es gilt hier allerdings der neue Steuersatz von 25 Prozent vom „Gewinn“.

Betriebsaufgabe
Im Falle der Betriebsaufgabe ist diese Regelung von besonderer Bedeutung. Bisher standen viele UnternehmerInnen,  die ihre Tätigkeit beenden wollten, vor dem Problem, dass bei Betriebsaufgabe alle stillen Reserven aufgedeckt werden mussten. Das führte oft dazu, dass immense Steuer-lasten anfielen. Nun ist es zumindest so, dass eine Besteuerung in Bezug auf Grund und Boden entfällt. Weil bei Gebäuden Buchwert und tatsächlicher Verkehrswert in der Regel nicht groß voneinander abweichen, dürfte bei Betriebsaufgabe die Steuerlast in diesem Punkt erträglich sein. Außerdem möchten wir darauf hinweisen, dass  bei der Berechnung des  besonderen Steuersatzes von 25 Prozent nach Ablauf des 10. Jahres seit der Anschaffung jährlich ein Inflationsabschlag von zwei Prozent vom Veräußerungsgewinn - höchstens jedoch fünfzig Prozent - abgezogen werden kann. Im besten Fall müssen bei Grund und Boden also nur 12,5 Prozent vom Gewinn an Steuern bezahlt werden.  Dies gilt allerdings nicht für Gebäude.

Diese Bestimmungen gelten jedoch nur für  Einzelunternehmen beziehungsweise Personengesellschaften und nicht für GmbHs oder andere Kapitalgesellschaften.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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