Seit dem 1. September 2012 wurden vom Gesetzgeber die Optionsmöglichkeiten zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung eingeschränkt. Grundsätzlich gilt: Die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden an Mieter, die diese nicht zu Wohnzwecken nutzen, ist von der Umsatzsteuer befreit (Rechnung ohne Umsatzsteuer). Nur im Fall einer Vermietung zu Wohnzwecken ("Vorsorgewohnung") kommt zwingend der zehnprozentige Umsatzsteuersatz zur Anwendung.

Ab 1. September richtet sich die Möglichkeit einer Option für den Vermieter jedoch nach der Umsatzsteuerpflicht des Mieters: Die Optionsmöglichkeit steht dem Vermieter nur mehr dann zu, wenn der Mieter das Mietobjekt zu mindestens 95 Prozent für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Mit anderen Worten: Ab einer Bagatellgrenze von fünf Prozent unecht umsatzsteuerbefreiter Umsätze des Mieters ist für den Vermieter die Option zur Umsatzsteuerpflicht nicht mehr möglich. Diese Neuregelung soll ungewollte Steuerkonstruktionen verhindern.

Für Miet- und Pachtverhältnisse, beginnend nach dem 31. August 2012, gilt diese Neuregelung. Maßgeblich ist hierbei die tatsächliche Innutzungsnahme.

Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz