Den Vermieter treffen gegenüber dem Mieter Schutz- und Sorgfaltspflichten, vor allem wenn es um Gefahrenquellen geht, die mit der Beschaffenheit des Bestandobjekts im Zusammenhang stehen.
Der Erstbeklagte ist Eigentümer eines Hauses, in dem der Kläger eine Wohnung gemietet hatte, und betraute mit dem Winterdienst (Schneeräumung und Streuung) die Zweitbeklagte. Am 31. 12. 2003 verließ der Kläger gegen 8 Uhr seine Wohnung und stürzte am schnee- bzw eisbedeckten Gehsteig entlang des Hauses wenige Meter vom Eingang entfernt. Wegen der Unfallfolgen begehrt er von beiden Beklagten Schadenersatz. Die Haftung der Zweitbeklagten steht rechtskräftig fest.
Während das Erstgericht eine vertragliche Verpflichtung des Erstbeklagten, dem die schuldhafte Verletzung der Räum- und Streupflicht durch die Zweitbeklagte als Erfüllungsgehilfin zuzurechnen sei, bejahte, wies das Berufungsgericht das gegen ihn gerichtete Klagebegehren ab.
Der Oberste Gerichtshof stellte das klagestattgebende Ersturteil wieder her. Neben den in § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB angeführten Hauptleistungspflichten treffen den Vermieter gegenüber dem Mieter Schutz- und Sorgfaltspflichten, vor allem wenn es um Gefahrenquellen geht, die mit der Beschaffenheit des Bestandobjekts im Zusammenhang stehen. Hiezu zählen auch die Schneeräumung und die Streupflicht an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie im Bereich des Zugangs zum vermieteten Objekt, aber auch auf öffentlichen Verkehrsflächen (Gehsteig): So wie er nämlich nach § 93 Abs 1 StVO gegenüber der Allgemeinheit zur Verkehrssicherungspflicht verpflichtet ist, trifft ihn diese Pflicht als Nebenverpflichtung aus dem Bestandvertrag auch gegenüber seinem Mieter.
Dies bedeutet auch keine unzumutbare Haftungsausdehnung, leistet doch der Mieter im Rahmen der ihm vorgeschriebenen anteiligen Betriebskosten (nach dem MRG) ohnedies seinen Beitrag zu den Kosten des mit dem Winterdienst beauftragten Unternehmens. Die vertragliche Räumungs- und Streupflicht des Bestandgebers erstreckt sich also im Verhältnis zu Bestandnehmern oder dritten, ebenfalls vom Schutzbereich des Mietvertrags umfassten Personen jedenfalls auf den gesamtem Bereich, den der Bestandgeber nach § 93 Abs 1 StVO zu säubern und zu bestreuen hat.
OGH 2 Ob 60/08z