Der Oberste Gerichtshof hat sich kürzlich in Bezug auf die Maklerprovision mit zwei Fragen auseinandergesetzt. Nämlich einerseits, ob der Makler sich um eine Verjährung zu verhindern, erkundigen muss. Ob später doch noch ein Geschäft zu Stande kommt und andererseits äußerte sich der OGH zur Frage, ob eine Provision auch dann anfällt, wenn ein „wirtschaftlich gleichwertiges“ Geschäft zustande kommt. (8 Ob 68/11z)
Kauf nach Miete
Der Kläger wurde als Immobilienmakler vom früheren Eigentümer einer Liegenschaft samt Haus mit der Vermittlung beauftragt. Am 02.04.2005 nahm der Kläger eine erste Besichtigung der Liegenschaft mit dem Beklagten vor. Der Beklagte wurde darauf hingewiesen, dass im Fall des Kaufs der Liegenschaft eine vom Kaufpreis berechnete Provision fällig werde. Am 11.07.2005 wurde über Vermittlung des Klägers zunächst ein Mietvertrag zwischen dem damaligen Liegenschaftseigentümer und dem Beklagten abgeschlossen. Am 28.07.2006 kam es zum Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Beklagten und dessen Ehegattin als Käufer. Am 05.09.2006 wurde im Grundbuch die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung eingetragen. Über den Kauf der Liegenschaft wurde der Kläger vom Beklagten nicht informiert. Am 11.12.2006 stellte der Kläger dem Beklagten eine Provision in Höhe von 3% des Kaufpreises abzüglich der geleisteten Provision anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages in Rechnung.
Keine Erkundigungspflicht
Der Beklagte wendete Verjährung ein. Der Verkauf sei am 05.09.2006 im Grundbuch durchgeführt worden. Dem Kläger als Immobilienmakler wäre es leicht möglich gewesen, sich über den Stand der Verkaufsbemühungen zu erkundigen. Diese Auffassung vertrat auch das Erstgericht, das Berufungsgericht folgte ihm. Dem Makler sei es zumutbar in gewissen zeitlichen Abständen im Grundbuch Nachschau zu halten.
Der Oberste Gerichtshof sah dies aber anders. Es bestehe für den Auftraggeber eine Benachrichtigungsobliegenheit, so dass man eine Nachforschungspflicht des Maklers nicht annehmen dürfe.
Das Maklergesetz wolle sicherstellen, dass der Geschäftsherr für ein erfolgreiches Verheimlichen von Geschäftsabschlüssen nicht belohnt und der Provisionsanspruch des Maklers geschützt wird, wenn ihm der Auftraggeber das Zustandekommen des vermittelten Rechtsgeschäftes verschweigt.
Stefan Müller, Rechtsanwalt, Bludenz