Solange Wohnungseigentum besteht, ist eine Teilungsklage gem § 35 Abs 2 WEG nicht möglich.
Das Teilungsverbot kann nicht im Weg der Analogie zu § 37 Abs 5 WEG auf das Vorstadium zur Wohnungseigentumsbegründung mit Wohnungseigentumszusagen und schlichtem Miteigentum ausgedehnt werden. Im Vorstadium ist eine Teilungsklage nicht von vornherein ausgeschlossen.
OGH 11. 7. 2016, 5 Ob 100/16s
Sachverhalt
Die streitgegenständliche Liegenschaft stand bis 2002 im Alleineigentum der Klägerin. Zu diesem Zeitpunkt war der vollständige Abverkauf in Mit- und Wohnungseigentum an Interessenten geplant, in deren Auftrag ein bestimmter Bauträger anschließend eine Reihenhausanlage mit insgesamt elf Häusern errichten sollte. Realisiert wurde lediglich der Verkauf von drei Miteigentumsanteilen an die beiden Beklagten. Diese ließen in der Folge die Reihenhäuser errichten, die ihren Anteilen entsprechen. Zu ihren Gunsten ist die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt. Die restlichen Miteigentumsanteile hält weiterhin die Klägerin.
Die Verwirklichung der ursprünglichen Planungen ist aufgrund der Insolvenz des Bauträgers, der Änderung des Bebauungsplans sowie der zum Teil von den Planungen abweichenden Bebauung durch die Beklagten nicht mehr möglich.
Im vorliegenden Verfahren begehrte die Klägerin die Realteilung der Miteigentumsliegenschaft in der Form, dass die von den Beklagten genutzten Flächen in deren Miteigentum bleiben und die restlichen Flächen ihr als Alleigentümerin zugewiesen werden.
Entscheidung
Die Vorinstanzen dehnten das Teilungsverbot nach § 35 Abs 2 WEG in Analogie zu § 37 Abs 5 WEG auf das hier bestehende Vorstadium der Wohnungseigentumsbegründung aus und wiesen die Klage ab.
Demgegenüber hielt der OGH sowohl eine Realteilung in der begehrten Form in zwei Teile (Alleineigentum für die Klägerin und Miteigentum für die Beklagten) als auch eine Realteilung durch Schaffung von drei Teilen (Alleineigentum für jede Partei) für möglich. Für die Anwendung des Teilungsverbots im Vorstadium gebe es keinen überzeugenden Grund. Eine Realteilung in bebaute und unbebaute Flächen erscheine nicht von vornherein ausgeschlossen, wobei das Hindernis, dass der Wert der Einzelteile unterschiedlich ausfällt, durch einen Verzicht der Klägerin auf Wertausgleich beseitigt werden könne.
Das Verfahren wird zur weiteren Prüfung vor dem Erstgericht fortgesetzt.