Oberste Gerichtshof hat sich in einer weiteren sogenannten „Klauselentscheidung“ (2 Ob 215/10x) zu vier Klauseln geäußert, wie sie in Vertragsformblättern verwendet werden. Er befasst sich dabei vorallem mit folgenden Themen:
Ausmalen
„Befindet sich das Mietobjekt am Ende der Mietzeit im Zustand „normaler“ Abnutzung, liegt in der Verpflichtung zum Ausmalen eine gröbliche Benachteiligung; das Gleich ergibt sich dann, wenn in Folge früherer Renovierungsarbeiten noch gar kein Ausmalbedarf besteht. Letztlich ist die Klausel auch deshalb gröblich benachteiligend, da sie auch nicht ausgemalt übergebene Bestandobjekte betrifft, so dass in diesen Fällen der Mieter sogar die Spuren des Vormieters zu beseitigen hätte. Diese Erwägungen gelten sowohl für den Teil- und Nichtanwendungsbereich als auch den Vollanwendungsbereich des MRG.“
Versorgungsleitungen
Hier meint der OGH, dass die Beschränkung der Nutzung durch den Mieter auf die vorhandene Kapazität sei unzulässig, vielmehr müsse der Vermieter dafür sorgen, dass eine zeitgemäße Nutzung des Mietobjektes möglich ist. Tut er dies nicht, so ist eine Zinsminderung gerechtfertigt. Da ein Verzicht auf das Zinsminderungsrecht im Vorhinein unwirksam ist, verstößt die Klausel gegen § 1096 ABGB. Dies gilt der Natur nach nicht nur für das Verbrauchergeschäften iSd § 1 KSchG, sondern auch bei Geschäften zwischen Verbrauchern. Zusätzlich liegt wegen der damit denkbaren Einschränkung der Erhaltungspflicht lt. OGH auch ein Verstoß gegen § 3 Abs 2 Z 1 MRG vor.
Oberflächengestaltung
Der OGH befasst sich auch hier eingehend mit der Frage, zu welchen Änderungen der Mieter berechtigt ist und nimmt diese Grundsätze auch als Grundlage dafür, welche Wiederherstellungspflicht ihn am Ende trifft. Malerei-, Tapezier-, Fußbodenbelags- und Verfliesungsarbeiten sind seiner Ansicht nach idR als nicht anzeige- und genehmigungspflichtige unwesentliche Veränderungen zu qualifizieren. Dies gilt sowohl im Vollausnahmebereich, als auch im Teil- und im Nichtanwendungsbereich des MRG.
Konventionalstrafe
Die letzte relevante Klausel betraf die Frage der Zulässigkeit von Konventionalstrafen bei verspäteter Rückstellung. Das Interesse des Vermieters an der zeitgerechten Rückgabe des Bestandobjekts ist schützenswert, um ihm die weitere, gegebenenfalls auch bessere Verwertung des Bestandobjekts zu ermöglichen. Der typische Schaden, der dem Vermieter infolge verzögerter Rückstellung entstehen kann, wird idR darin liegen, dass er das Bestandobjekt bei rechtzeitiger Räumung zu einem höheren Bestandzins vermieten hätte können. Berücksichtigt man die übliche Dauer eines Kündigungs- oder Räumungsstreits, ist die Vereinbarung einer Konventionalstrafe in der Höhe von drei Bruttomonatsmieten nicht unangemessen. Durch die Vereinbarung einer Konventionalstrafe tritt allerdings eine Verlagerung der Beweislast zu Ungunsten des (ehemaligen) Mieters ein. Die dem Schuldner nachteilige Rechtsfolge der Beweislast ist jedoch dem Wesen der Konventionalstrafe immanent und sei deshalb in Kauf zu nehmen.
Patrrick Piccolruaz, Rechtsanwalt, Bludenz