Mietzinsvorauszahlungen sind beim Vermieter im Zuflusszeitpunkt voll einkommensteuer- und umsatzsteuerpflichtig.

Zur Unterscheidung, ob eine an den Vermieter geleistete Zahlung als echte Mietzinsvorauszahlung, die zur Gänze im Jahr des Zuflusses, oder als Hingabe eines Darlehens in Teilbeträgen nach Maßgabe des Darlehenszeitraumes zu versteuern ist, sind folgende Kriterien maßgebend:

Laut VwGH ist ein Darlehensvertrag als eine vom Mietverhältnis losgelöste Rückzahlungsverpflichtung mit einer klaren Vereinbarung über Laufzeit, Rückzahlungsmodus und Verzinsung zu beurteilen. Fehlen die wesentlichen Kriterien für einen Darlehensvertrag, handelt es sich um eine im Zuflussjahr steuerpflichtige Mietzinsvorauszahlung. Kommt es bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages zu einer Rückzahlung des noch nicht verbrauchten Teiles der Vorauszahlung, dann ist diese Rückzahlung als Werbungskosten bzw. Betriebsausgabe absetzbar. Der Beurteilung eines Darlehens steht bei einer Verknüpfung mit dem Mietvertrag aber dann nichts entgegen, wenn die Kriterien des Darlehensvertrages vorliegen und die Darlehensrückzahlungen mit den Mietzinszahlungen aufgerechnet werden.

Tipp
Für die Praxis ist daher zu empfehlen, die im Voraus geleistete Zahlung in die Rechtsform eines Darlehensvertrages zu kleiden, um die progressive Versteuerung im Zuflussjahr zu vermeiden. Bilanzierende müssen Mietzinsvorauszahlungen periodengerecht verteilen und haben daher dieses Problem nicht.

Beim MRG-verrechnungspflichtigen Objekten ist die Vereinbarung eines Mieterdarlehens problemhaft, da für den Vermieter eine Rückzahlungsverpflichtung der noch nicht „verwohnten“ Annuitäten bei Beendigung des Bestandsverhältnisses besteht.

Bei Gewährung eines zinslosen Darlehens unterliegt der Zinsengewinn als „mietzinserhöhendes Entgelt“ beim Vermieter der Umsatzsteuer und der Einkommenssteuer (siehe VwGH vom 26.01.2011,  2008/13/0017 – 0019).

Stefan Müller, Rechtsanwalt, Bludenz