Der OGH (5 Ob 256/12a) hat in einer aktuellen Entscheidung erneut die
Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers thematisiert:
Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des (Haupt-)Geschäfts muss
ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Daher führt nicht schon jeder kausal
herbeigeführte (zumindest mitverursachte) Geschäftserfolg zu einem
Provisionsanspruch des Maklers; vielmehr bedarf es einer adäquaten, dh
gewollten und mit einer dafür geeigneten Tätigkeit bewirkten (Mit-)Verursachung
des Geschäftserfolgs.
Im Jahr 2002 war es zum Abschluss eines Kaufvertrages über einen
Liegenschaftsanteil gekommen, für dessen Vermittlung die Käuferin der Maklerin
Provision gleistet hatte.
Über Anraten des Vermittlers (=eines Mitarbeiters der Maklerin) war in
den gegenständlichen Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht betreffend den weiteren
Liegenschaftsanteil aufgenommen worden. Der Vertragsabschluss über die Gesamtliegenschaft
scheiterte seinerzeit an deutlich unterschiedlichen Preisvorstellungen; der
Käufer wollte für die Gesamtliegenschaft nur € 1.526.000 bzw. € 1.672.000,00
anstatt der vom Vermittler angeratenen € 1.900.000,00 bezahlen. Die Käuferin
(Beklagte) nahm dann zwar das seinerzeit vereinbarte Vorkaufsrecht in Anspruch,
doch geschah dies erst Jahre später, nämlich 2008, außerdem nicht gegenüber der
ursprünglichen Verkäuferin, sondern gegenüber deren Erben und zu einem
Kaufpreis von € 2.200.000,00.
Der Oberste Gerichtshof unterscheidet in solchen Fällen zwischen
„natürlicher Kausalität“ und „adäquater (rechtlicher) Kausalität“. Der
Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass bei der natürlichen Kausalität
irgendeine Handlung des Maklers zwar vorgelegen hat und es später zum Abschluss
kam. Eine adäquate und rechtliche Kausalität liegt jedoch erst dann vor, wenn
diese Tätigkeit zielgerichtet auf den Vertragsabschluss gewesen ist und
tatsächlich aufgrund dieser Tätigkeit ein Vertrag abgeschlossen wurde.
Der Makler soll insbesondere für Zufallserfolge oder Erfolge, die
eingetreten sind, obwohl die Tätigkeit des Maklers für den Geschäftsabschluss
(trotz Kausalität) an sich ungeeignet war, nicht belohnt werden.
Mag. Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz