In grossen Städten nimmt die kurzzeitige Vermietung von vollausgestatteten Wohnungen an Touristen und Geschäftsreisende immer mehr zu. Der Vermieter erbringt praktisch die Leistungen eines Beherbergungsbetriebes (Wäsche, Handtücher, etc.)
Eine solche Nutzung („Serviced Apartments“) kann für die Nachbarn mit zusätzlichen Beeinträchtigungen verbunden sein. Nun ist unstrittig, dass der Eigentümer seine Wohnung vermieten darf, solange der Mieter sie ebenfalls zu Wohnzwecken nutzt. Hingegen ist die Nutzung eines zu Wohnzwecken gewidmeten Objekts als Hotel genauso unzulässig wie etwa die Nutzung als Ordination oder Kanzlei. Die Grenze ist laut OGH dort zu ziehen, wo schutzwürdige Interessen der übrigen Eigentümer betroffen sein können. Ob das im Einzelfall auch so ist, ob also tatsächlich Interessen betroffen sind, hatte das Höchstgericht im Rahmen dieses - auf Unterlassung gerichteten - Verfahrens nicht zu klären. Der OGH kam zu dem Ergebnis, dass - aufgrund der oben geschilderten Umstände - durchaus eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Eigentümer gegeben sein kann. Aus diesem Grund hat er in diesem Fall der Klage der Nachbarn stattgegeben und die Verwendung der Wohnungen als Serviced Apartments untersagt (OGH 8. 11. 2011, 3 Ob 158/11y).
Zustimmung per Gerichtsbeschluss
Die Benutzung eines als Wohnung gewidmeten Objekts als Serviced Apartment ist selbstverständlich zulässig, wenn sämtliche Eigentümer (zumindest schlüssig) zugestimmt haben. Diese Zustimmung muss erteilt werden (und kann gerichtlich erzwungen werden), wenn die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Eigentümer - wenngleich zwar theoretisch möglich - dann doch im konkreten Fall nicht gegeben ist. Hier ist dann auf den konkreten Zweck einzugehen. Da in der Regel mit der Benutzung eines als Wohnung gewidmeten Objekts zu Ordinationszwecken keine solche Beeinträchtigung einhergeht, kann dies grundsätzlich erzwungen werden. Nicht anders wird es zu sehen sein, wenn für die Benutzung der Serviced Apartments etwa konkrete Spielregeln aufgestellt werden. So können z. B. die Gäste verpflichtet werden, die Hausordnung einzuhalten, geregelte Zeiten für An- und Abreise vereinbart werden um das "Kofferrollen" um Mitternacht zu verhindern, etc. Je konkreter in diesen Verträgen auf die Interessen der übrigen Hausbewohner Rücksicht genommen wird, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass das Gericht die Zustimmung erteilt.
Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt, Bludenz