Bringt ein bisher als Einzelunternehmer fungierender Verwalter sein Unternehmen in eine GmbH ein, kommt es nach § 38 UGB grundsätzlich zum gesetzlichen Übergang des Verwaltungsverhältnisses. Mangels abweichender Vereinbarung sind nämlich die Verwalterpflichten nicht als höchstpersönlich anzusehen. Der Rechtsübergang ist den Wohnungseigentümern mitzuteilen. Die mit drei Monaten befristete Widerspruchsmöglichkeit steht dann der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters offen. Kommt keine Mehrheit für die Erhebung eines Widerspruch zustande, trägt die neue Verwalterin (GmbH) alle Verwalterbefugnisse und -pflichten.
Der bisherige Verwalter einer (Wohnungs-)Eigentumsgemeinschaft brachte sein Einzelunternehmen in eine GmbH ein, die die Verwaltergeschäfte weiterführen sollte. Dieser Rechtsübergang wurde den Wohnungseigentümern ordnungsgemäß zur Kenntnis gebracht. Nur eine Minderheit sprach sich für die Erhebung eines Widerspruchs aus. In der Folge leitete die neue Verwalterin (GmbH) ein Beschlussverfahren der Eigentümergemeinschaft über eine Sanierung der Wohnungseigentumsanlage ein, die dann auch mehrheitlich beschlossen wurde.
Die Antragstellerin, eine der Minderheit angehörende Wohnungseigentümerin, begehrte die Aufhebung bzw Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der gefassten Beschlüsse mit der Behauptung, Hausverwalter sei nach wie vor der ursprüngliche Verwalter als Einzelperson, weshalb die Einberufung der Eigentümerversammlung durch die GmbH und somit auch die gefassten Beschlüsse unwirksam seien.
Der Oberste Gerichtshof teilte die Ansicht der Vorinstanzen, die den Antrag abgewiesen hatten. Der gesetzliche Rechtsübergang nach § 38 Abs 1 UGB sei auch auf das Verhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nach § 19 WEG anzuwenden. Von einer Höchstpersönlichkeit der Verwalterpflichten könne nur im Fall einer entsprechenden Vereinbarung die Rede sein, eine solche sei hier nicht vorgelegen. Mangels rechtzeitigen Widerspruchs der Eigentümergemeinschaft sei das Rechtsverhältnis zwischen ihr und dem bisherigen Verwalter auf die die GmbH übergegangen. Diese konnte somit wirksam Verwalterschritte setzen.
OGH | 5 Ob133/17w
(obiger Text entstammt teilweise oder gänzlich aus der vom OGH veröffentlichten Entscheidungs-Kurzfassung)