Eine völlig fehlerfreie Wohnungseigentumsbegründung ist grundsätzlich nicht Leistungsgegenstand des Kaufvertrags, mit dem ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung weiterveräußert. Zumindest sind Fehler in Zusammenhang mit der bekannten Problematik nichtiger Wohnungseigentumsbegründungen an Nebenräumen und Zubehörflächen von einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss erfasst. 

Die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung aufgrund eines solchen Fehlers begründet daher keinen Rechtsmangel, wenn der Käufer formal als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, materiell Miteigentum sowie die Nutzungsbefugnis an der Wohnung erhalten hat und ihm aufgrund dieser Rechtsposition die Möglichkeit offen steht, die Sanierung des nichtigen Wohnungseigentums zu erwirken. OGH 16. 3. 2016, 7 Ob 4/16p

 Bei einem Wohnungseigentumsobjekt des gegenständlichen Hauses handelt es sich um einen 3 m2 großen Abstellraum, der mit Zubehör-Wohnungseigentum an einer 1.100 m2 großen Gartenfläche verbunden ist. In 5 Ob 129/07t = Zak 2007/687, 399 gelangte der OGH zur Auffassung, dass die im Grundbuch durchgeführte Wohnungseigentumsbegründung nichtig ist, weil ein Abstellraum dieser Größe kein selbstständiges Wohnungseigentumsobjekt sein kann. Eine Sanierung ist bisher nicht erfolgt.

 Der Beklagte war (nach dem Grundbuch) Wohnungseigentümer einer anderen Eigentumswohnung. Er verkaufte diese an den Kläger, der als neuer Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Im Kaufvertrag ist ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss vorgesehen. In der Folge wurde der Kläger von anderen Miteigentümern auf die Problematik der Wohnungseigentumsbegründung aufmerksam gemacht. Er weigerte sich jedoch, den von ihnen zur Sanierung vorgeschlagenen neuen Wohnungseigentumsvertrag zu unterzeichnen, weil ihm dadurch ein höherer Miteigentums- und Kostenanteil zugeordnet worden wäre.

 Stattdessen begehrte der Kläger im vorliegenden Verfahren vom Beklagten Preisminderung im Ausmaß von 5 % des Kaufpreises. Die nichtige Wohnungseigentumsbegründung stelle einen unbehebbaren Rechtsmangel dar.

Der OGH wies die Klage in dritter Instanz ab. Seiner Auffassung nach ist der Kaufvertrag dahin auszulegen, dass die nichtige Wohnungseigentumsbegründung keinen Rechtsmangel begründet oder zumindest von dem Gewährleistungsausschluss erfasst ist.