Das Haftungsrecht für private, öffentliche und gewerbliche Eigentümer Immobilieneigentümer hat sich in den letzten Jahren stark verändert: Der zivilrechtliche und auch der strafrechtliche Haftungsmaßstab geht nämlich über den konsensgemäßen Zustand des Gebäudes hinaus und orientiert sich am jeweiligen Stand der Technik! Die Zeiten, wonach zur Haftungsvermeidung die Vorlage einer Baubewilligung aus dem Zeitpunkt der Errichtung ausreichend war, sind längst vorbei.

Obwohl die Ö-Normen „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude“ (B 1300) und „Objektsicherheitsprüfungen für Nicht-Wohngebäude“ (B 1301) an sich nicht rechtsverbindlich sind, so spielen sie bei der Beurteilung der Haftungsfrage die entscheidende Rolle: Nach deren Maßstab wird beurteilt, ob der Stand der Technik eingehalten wurde oder nicht, also ob es zur Haftung des Verantwortungsträgers aufgrund Verletzung von Verkehrssicherungspflichten kommt oder nicht.

Was ist also zu tun? Gemäß diesen beiden Normen haben die sogenannten Verantwortungsträger regelmäßige Prüfungen durch Sichtkontrollen und regelmäßige Begutachtungen ihrer Gebäude durchzuführen und folgende Bereich zu prüfen:

• bautechnische Objektsicherheit
• Gefahrenvermeidung und Brandschutz
• Gesundheits- und Umweltschutz
• Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren
• Festlegung von Prüfroutinen
• Objektsicherheits-Dokumentation

Wer ist dafür verantwortlich? Als sogenannten Verantwortungsträger müssten insbesondere der private und öffentliche Eigentümer, Vermieter, Verwalter, Bauberechtigter oder der Fruchtgenussrechte für die Einhaltung dieser Vorschriften einstehen. Sie müssen sich mit diesen Normen auseinandersetzen und die entsprechenden Handlungsnotwendigkeiten umsetzen.

Praxistipp

Jedem privaten oder professionellen Haus- und Mietverwalter ist dringend anzuraten, diesen mühsamen Prozess bei den Eigentümern oder sonstigen Verantwortungsträgern in Gang zu setzen, rechtlich klar und ausführlich aufzuklären und bei kompletter Verweigerung gegebenenfalls einen sogenannten negativen Weisungsbeschluss zur Haftungsvermeidung durchführen zu lassen. Außerdem müssen die Verwalter ihren Eigentümer ins Bewusstsein rufen, dass die Versicherungsdeckung verloren gehen kann, wenn Normverletzungen vorliegen!

Experte Immobilienrecht

Mag. Patrick Piccolruaz verfügt als erfahrener Rechtsanwalt und geschäftsführender Gesellschafter der P&M Immobilien GmbH sowie als geprüfter Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger über die rechtlichen Spezialkenntnisse und kennt den Immobilien-Markt in Vorarlberg. Er ist in der Immobilienbrache bestens vernetzt mit anderen Experten wie Bausachverständige, Architekten, Baufirmen und Bauträgern.

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