Die generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten bzw. Instandhaltungskosten auf den Bestandnehmer in AGB unterliegt als Nebenbestimmung der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs. 3 ABGB. Eine Klausel, die den Bestandnehmer eines Geschäftsobjekts in einem Einkaufszentrum zur (anteiligen) Übernahme sämtlicher Erhaltungskosten für die allgemeinen Teile des Gebäudes verpflichtet und dadurch eine unabschätzbare künftige Kostenlast begründet, stellt eine gröbliche Benachteiligung der Bestandnehmerseite dar.  Im Individualprozess zwischen Unternehmern ist die Klausel geltungserhaltend auf einen erlaubten Umfang zu reduzieren.

Der vertraglich begründete Anspruch des Bestandgebers auf Nachforderung von Bewirtschaftungskosten, die von den monatlichen Akontozahlungen des Bestandnehmers nicht gedeckt sind, ist erst fällig, nachdem eine ordnungsgemäße – dh formell vollständige und für einen durchschnittlichen Bestandnehmer nachvollziehbare – Bewirtschaftungskostenabrechnung vorgelegt wurde. Dies gilt auch außerhalb des Anwendungsbereichs des § 21 Abs 3 MRG (hier: im Fall eines Bestandvertrags über ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum, bei dem es sich entweder um einen Pachtvertrag oder um einen Mietvertrag im bloßen Teilanwendungsbereich des MRG handelt). OGH 28.11.2012, 7 Ob 93/12w

Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt , Bludenz