Ist ein Haus fertig errichtet, stimmen die zuvor geschätzten Miteigentumsanteile oft nicht mit dem Endergebnis überein. Bei der Richtigstellung drohen seit einem Urteil aber neue Abgaben.

Regelmäßig werden neu zu errichtende Eigentumswohnungen vor Fertigstellung verkauft. Zur endgültigen Begründung des Wohnungseigentums kommt es meist erst später. Zur Absicherung der Rechtsposition der Käufer besteht die Möglichkeit, vorerst entweder nur die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum grundbücherlich anzumerken oder dies mit der Einverleibung des Miteigentums an zunächst geschätzten Anteilen zu kombinieren.

Stimmen – wie nach der Fertigstellung eines Bauvorhabens häufig der Fall – die provisorisch geschätzten Miteigentumsanteile schlussendlich mit den festgestellten Nutzwerten nicht überein, müssen die Anteilsverhältnisse erst grundbücherlich „korrigiert“ werden, bevor Wohnungseigentum begründet werden kann. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um reine Formalismen und Rechenoperationen, die in aller Regel keine tatsächlichen Auswirkungen auf die einzelnen Wohnungen oder deren Wert haben.

Bis vor einigen Jahren erfolgten diese oft minimalen Korrekturen in der Praxis durch einfache Grundbuchsberichtigungen, dies unterband der OGH. Als sich Vertragserrichter hierauf meist mit Formulierungen wie „Die Miteigentümer übertragen und übernehmen wechselseitig so viele Anteile, wie zur Herstellung der für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlichen Mindestanteile erforderlich ist“ behalfen., sprach der OGH, nunmehr dezidiert aus, dass derartige Formulierungen unzureichend sind. Vielmehr müssen die zwischen den Miteigentümern hin und her zu übertragenden Anteile exakt angeführt werden. Komplizierte Formeln und unzählige Übertragungsakte sind die unerfreuliche Folge.

Neuerlich Grunderwerbssteuer
Da das Gesetz überdies nicht unterscheidet, ob eine ganze Liegenschaft oder lediglich ein Bruchteil davon veräußert wird, fallen bei derartigen Übertragungsakten nach dem ursprünglichen Kauf nochmals Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr an. Zugegebenermaßen werden die hieraus resultierende Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr nicht sehr hoch sein, und allenfalls kann auch eine Befreiungsbestimmung in Anspruch genommen werden. Eine weitaus höhere Gebührenbelastung droht aber, wenn auf den einzelnen Miteigentumsanteilen unterschiedliche Pfandrechte lasten. Müssen nämlich Pfandrechte auf die hinzugekommenen (selbst noch so kleinen) Anteile ausgedehnt werden. würde nach dem Buchstaben des Gesetzes Gerichtsgebühr in der Höhe von 1,2% des gesamten Nennbetrags des Pfandrechtes anfallen.

Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt