Miet-Kündigung nach einmaligem Fehlverhalten

Einmaliges Fehlverhalten kann eine a.o. wie Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter das friedliche Zusammenleben erheblich stört.

Das Mietrechtsgesetz ermöglicht eine a.o. sofortige Kündigung, wenn der Mieter das „friedliche Zusammenleben erheblich“ stört. Solche Störungen müssen entweder durch längere Zeit fortgesetzt werden oder sich in häufigen Wiederholungen äußern. Der Oberste Gerichtshof hat sich nun zur Frage geäußert, inwieweit ein einmaliger Vorfall für eine Kündigung ausreicht (OGH 100b 102/18 z).

Der Mieter warf in alkoholisiertem Zustand Hausmüll und mehrere Flaschen mit großer Wucht aus dem Fenster. Diese Gegenstände prallten gegen die Fassade des Innenhofes und das Küchenfenster einer Erdgeschoss-Wohnung, das zerbarst. Gegenüber der herbeigerufenen Polizei verhielt sich der Betreffende derart aggressiv, dass er vorläufig festgenommen werden musste. Die benachbarte Mieterin der Erdgeschoßwohnung war verängstigt als sie sah, mit welcher Wucht die Flaschen gegen ihr Fenster geworfen worden waren. Es war dies der erste derartige Vorfall. Den Schaden hat der Beklagte Mieter bis zur Verhandlung nicht gutgemacht.

Der OGH dazu: Einzelne Vorfälle müssen „schwerwiegend“ sein, um eine Kündigung schon beim ersten Vorfall zu rechtfertigen. Dies sei dann gegeben, wenn der Vorfall das Maß des zumutbaren überschreitet und Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet. Grundsätzlich sind für die Beurteilung von Kündigungsgründen die Umstände im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung maßgeblich. Wenn allerdings der gekündigte Mieter nach Zustellung der Aufkündigung sein leidliches Verhalten einstellt, ist dies bei der Beurteilung mit zu berücksichtigen. Sollte aufgrund dieser Verhaltensänderung eine „positive Zukunftsprognose“ gestellt und die Wiederholung der bisherigen und Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen werden können, erlischt das Kündigungsrecht. Da im gegenständlichen Fall eine solche „günstige Zukunftsprognose“ verneint worden sei, bestehe die Kündigung zurecht.

Experte Immobilienrecht

Mag. Patrick Piccolruaz verfügt als erfahrener Rechtsanwalt und geschäftsführender Gesellschafter der P&M Immobilien GmbH sowie als geprüfter Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger über die rechtlichen Spezialkenntnisse und kennt den Immobilien-Markt in Vorarlberg. Er ist in der Immobilienbrache bestens vernetzt mit anderen Experten wie Bausachverständige, Architekten, Baufirmen und Bauträgern.