Als „Alt-Grundstücke" gelten bebaute und unbebaute Immobilien, die am 31.3.2012 die Spekulationsfrist überschritten hatten. Das bedeutet für private Immobilien, dass sie vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bei Vermietung mit begünstigten Herstellungsfünfzehntel in den letzten zehn Jahren vor dem 1.4.1997).
Ohne Umwidmung
Bei Verkauf eines „Alt-Grundstückes" wird der Gewinn aus dem Verkauf pauschal mit 14 Prozent vom Verkaufspreis angenommen. Davon sind 25 Prozent als Immobilien-Ertragsteuer (Immo-ESt) zu bezahlen. Im Ergebnis bedeutet das eine Steuer von 3,5 Prozent vom Verkaufspreis.
Mit Umwidmung
Erfolgte jedoch eine Umwidmung seit dem 1.1.1988 von Grün- in Bauland, nimmt die Finanz einen Gewinn von 60 Prozent vom Verkaufspreis an. Darauf die Immo-ESt von 25 Prozent ergibt eine Steuer von 15 Prozent vom Verkaufspreis.
Werbungskosten, Inflationsabschlag
Bei diesen pauschalen Steuersätzen dürfen Sie als Verkäufer keine Werbungskosten wie zB Inserate- oder Maklerkosten absetzen. Hingegen reduzieren die Nebenkosten, die der Käufer trägt, den zukünftigen steuerpflichtigen Verkaufsgewinn, da sie zu den Anschaffungskosten zählen. Auch ein Inflationsabschlag, der den Inflationsanteil des Verkaufspreises eliminieren soll, ist bei der Pauschalbesteuerung nicht zulässig.
Regel-Einkünfteermittlung
Sie können auf Antrag auch die Steuer auf den tatsächlichen Gewinn bezahlen. Dann bezahlten Sie 25 Prozent an Steuern. Dazu werden die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen. Abschreibungen, die Sie bereits abgesetzt haben, erhöhen den Verkaufsgewinn. Instandhaltungs- und Herstellungsaufwendungen, die noch nicht abgesetzt werden konnten, verringern hingegen den Verkaufsgewinn. Auch ein Inflationsabschlag ist möglich. Die Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf können Sie aber weiterhin nicht absetzten. Einzige Ausnahme: Die Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immo-ESt sind absetzbar.
Ausnahmen
Nicht alle Verkäufe bei Grundstücken im Privatbereich sind nun steuerpflichtig. Die wichtigsten Ausnahmen sind die Befreiung für Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude.
Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz