Den Bausachverständigen kommen in der Praxis verschiedenste wichtige Rollen zu: Beispielsweise die Begutachtung von Mängeln, Erstellung von Bewertungsgrundlagen für den Verkauf bzw. die Preisfindung, Beurteilung der Bebaubarkeit eines Grundstückes, etc. Bekannterweise treffen den Sachverständigen erhöhte Sorgfaltspflichten, weil für sie ein höherer Sorgfaltsmaßstab nach § 1299 ABGB normiert ist. In bestimmten Fällen besteht die Verantwortung des Sachverständigen auch gegenüber Dritten!

Entscheidend dafür, ob es zu einer Drittwirkung kommt, ist hauptsächlich der Gutachtensauftrag und der vereinbarte Zweck des Gutachtens. Der Sachverständige haftet, wenn das Gutachten objektiv unrichtig ist und bei der Gutachtenserstellung nicht mit der erforderlichen Sorgfalt vorgegangen wurde. Ob das Gutachten Drittwirkung entfaltet, hängt davon ab, ob es erkennbar „drittgerichtet“ ist und es sich aus dem Zweck und dem Gutachtensauftrag ableiten lässt, dass das Gutachten auch Entscheidungsgrundlage für einen Dritten sein soll.

Lässt beispielsweise ein Verkäufer einer Liegenschaft ein Gutachten erstellen, um dieses im Verkaufsprozess zu verwenden, so haftet der Gutachter unter den oben beschriebenen Voraussetzungen auch gegenüber dem Käufer. Dies bedeutet aber nicht, dass der Sachverständige bei einer Pflichtverletzung automatisch haftet. Es ist nämlich stets zu klären, welche Schäden dem Dritten durch das unrichtige Gutachten konkret verursacht wurden. Kommt es zum Beispiel eines falschen Bodengutachtens zu einer falschen oder nicht notwendigen bautechnischen Ausführung, so könnten diese Kosten als Schadenersatz geltend gemacht werden.

Haftungseinschränkung: Die Haftung des Sachverständigen reicht nur insoweit, als die Schäden des Dritten durch die Unrichtigkeit des Gutachtens auch verursacht wurden. Soweit der Dritte gegenüber seinem Vertragspartner (Verkäufer) eigene Ansprüche hat, ist zudem die Haftung des Sachverständigen gegenüber dem Dritten überhaupt ausgeschlossen.

Praxistipp

Der Sachverständige sollte im Gutachtensauftrag klar definieren, für welchen Zeck das Gutachten erstellt wird und wer es verwenden darf. Durch sorgfältige Vereinbarung kann die Haftung auf das notwendige Maß eingeschränkt werden.

Experte Immobilienrecht

Mag. Patrick Piccolruaz verfügt als erfahrener Rechtsanwalt und geschäftsführender Gesellschafter der P&M Immobilien GmbH sowie als geprüfter Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger über die rechtlichen Spezialkenntnisse und kennt den Immobilien-Markt in Vorarlberg. Er ist in der Immobilienbrache bestens vernetzt mit anderen Experten wie Bausachverständige, Architekten, Baufirmen und Bauträgern.

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