Die Berufung auf die Gutgläubigkeit zum Erwerb einer Liegenschaft ohne eine – nicht verbücherte – Dienstbarkeit ist nur möglich, wenn keine Umstände vorliegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchsstand abweichenden Sachverhalt erkennen lassen. Es stellt sich dabei die Frage nach der Schutzwürdigkeit des Vertrauens in die Vollständigkeit des Grundbuchs.

Die Parteien waren Eigentümer benachbarter Liegenschaften. Strittig war, ob sich die Kläger gegenüber den Beklagten auf eine nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit der Aussicht (gemäß § 476 Z 11 ABGB) berufen konnten. Der Oberste Gerichtshof führte dazu aus:

Eine Dienstbarkeit an Liegenschaften kann grundsätzlich nur durch die Eintragung im Grundbuch erworben werden. Gerade bei Dienstbarkeiten ist dieser Eintragungsgrundsatz jedoch mehrfach durchbrochen, etwa durch die Möglichkeit eines außerbücherlichen Erwerbs kraft Ersitzung. Den daraus resultierenden Konflikt mit dem Grundbuchsstand hat der Gesetzgeber so gelöst, dass das (etwa durch Ersitzung) außerbücherlich erworbene Recht demgegenüber nicht entgegen gehalten werden kann, der die belastete Liegenschaft im Vertrauen auf die Vollständigkeit des Grundbuchs noch vor der Einverleibung der Dienstbarkeit erworben hat. Dabei ist die Frage nach der Schutzwürdigkeit des Vertrauens in die Vollständigkeit des Grundbuchs zu klären. Vertrauensschutz gebührt dann nicht, wenn die Belastung der erworbenen Liegenschaft mit einer Dienstbarkeit offenkundig oder dem Erwerber bekannt ist. Maßgeblich ist dabei nur die positive Kenntnis zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft (Abschluss des Erwerbsgeschäfts oder Überreichung des Grundbuchsantrags). Die Beweislast trifft den angeblich Dienstbarkeitsberechtigten. Eine einmal – Jahre vor dem Erwerbsvorgang – erlangte Kenntnis vom Bestehen der Dienstbarkeit schadet dem Erwerber nicht, wenn dieses Wissen inzwischen verloren gegangen ist.

OGH | 5 Ob 58/09d