Als „Neu-Grundstücke" gelten bebaute und unbebaute Immobilien, die zum 31.3.2012 nicht die Spekulationsfrist überschritten hatten. Das bedeutet für private Immobilien, dass sie nach dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bei Vermietung mit begünstigten Herstellungsfünfzehntel in den letzten zehn Jahre nach dem 1.4.1997).

Für diese Grundstücke gilt der neue fixe Steuersatz von 25 Prozent auf den Gewinn aus dem Grundstücksverkauf. Dazu werden die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen. Abschreibungen, die Sie bereits abgesetzt haben, erhöhen den Verkaufsgewinn. Instandhaltungs- und Herstellungsaufwendungen, die noch nicht abgesetzt werden konnten, verringern hingegen den Verkaufsgewinn.

Ein Inflationsabschlag, der den Inflationsanteil des Verkaufspreises eliminieren soll, beträgt nach Ablauf von zehn Jahren zwei Prozent pro Jahr. Maximal kann so der steuerpflichtige Verkaufsgewinn auf die Hälfte reduziert werden, wenn das Grundstück nach 35 Jahren verkauft wird.

Regelbesteuerung:
Auf Antrag kann anstelle der Immo-ESt der persönliche Steuersatz angewendet werden. Das macht vor allem dann Sinn, wenn Sie aus anderen Einkunftsarten Verluste haben, die Sie gegen den Immobiliengewinn gegenrechnen möchten. Ein Verlust aus Immobilienverkäufen kann aber nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Achtung: Wer diesen Antrag stellt, muss alle Einkünfte aus Immobilienverkäufen mit dem normalen Steuersatz versteuern.

Ausnahmen:
Nicht alle Verkäufe bei Grundstücken im Privatbereich sind nun steuerpflichtig. Die wichtigsten Ausnahmen sind die Befreiung für Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude.

Veranlagungsoption:
Der Parteienvertreter (zB Notar oder Anwalt), der den Verkauf abwickelt, muss auch die Immo-ESt einbehalten und ans Finanzamt abliefern. Damit ist die Steuer abgegolten. Sie können jedoch freiwillig den Verkauf in Ihrer Steuererklärung angeben. Das ist dann vor allem sinnvoll, wenn Sie noch absetzbare Aufwendungen absetzen wollen oder wenn Sie mehrere Grundstücke verkauft haben, wobei zumindest ein Verkauf einen Verlust gebracht hat. Der Steuersatz von 25 Prozent bleibt auch bei der Veranlagung bestehen.

Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz