Die OGH (5 Ob 179/11a) hat neulich ausgesprochen, dass im Wohnungseigentum im Falle der Kündigung des Verwaltungsvertrages durch die Eigentümergemeinschaft die formlose Mitteilung der Kündigung an den Verwalter ausreichend ist, sofern sie nur auf einem ordnungsgemäßen Beschluss beruht. Im Verfahren hatte die Verwalterin nie in Abrede gestellt, dass ein wirksamer Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft über die Kündigung des Verwaltervertrages gefasst wurde, der ihr auch zugegangen ist. Sie stellte sich aber auf den Standpunkt, dass die Kündigung des Verwaltervertrags unwirksam sei, weil die Auflösungserklärung ihr gegenüber weder von der Mehrheit der Miteigentümer noch von einem Eigentümervertreter abgegeben worden sei. Es müsse nämlich zwischen der Entscheidung über die Kündigung im Innenverhältnis und der darauf basierenden, nach außen gerichteten Willenserklärung unterschieden werden. Der OGH folgte dieser Rechtsansicht nicht und stellt an die Kündigungserklärung keine formellen Anforderungen (insbesondere muss sie also nicht von der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder einem allfälligen Eigentümervertreter ausgesprochen werden), weil bereits der (ordnungsgemäß gefasste) Beschluss selbst als rechtsgeschäftliche Willenserklärung der Eigentümergemeinschaft aufgefasst werden kann, der nur noch des (einfachen) Zugangs an den Verwalter bedarf.

Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt, Bludenz