Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der WE-Verwalter auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach pflichtgemäßem Ermessen eigenständig setzen. Zur ordentlichen Verwaltung gehört auch der Abschluss eines Dienstvertrags mit einem Hausbesorger, solange dieser nicht unübliche Bedingungen (zum Nachteil der Wohnungseigentümer) enthält.
Eine Wohnungseigentümerin begehrte die Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen betreffend die unter dem Titel „Hausbesorgerentgelt“ vorgeschriebenen Beträge mit der wesentlichen Begründung, die Verwalterin sie nicht berechtigt gewesen, eigenmächtig das Entgelt für die Hausbesorgerin zu erhöhen.
Die Antragsgegnerin (Verwalterin) hielt dem entgegen, es sei erforderlich gewesen, die mit der Hausbesorgerin bestehende Entgeltsvereinbarung laufend den wirtschaftlichen Verhältnissen anzupassen.
Der Oberste Gerichtshof erachtete den auf die Erhöhung des Hausbesorgerentgelts gestützten Antrag auf Legung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung für nicht berechtigt. Abschluss und Beendigung eines Dienstvertrags mit einem Hausbesorger fallen unter die der Eigentümergemeinschaft zustehende ordentliche Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft ist Dienstgeber. Die Eigentümergemeinschaft wird, wenn ein solcher bestellt ist, durch den Verwalter vertreten. In seiner Verwaltungstätigkeit ist der Verwalter direkter Stellvertreter, was bedeutet, dass seine Verwaltungshandlungen der Eigentümergemeinschaft unmittelbar zuzurechnen sind. Zur Verwaltung gehört auch der Abschluss und die Beendigung eines Dienstvertrags mit einem Hausbesorger, solange dieser nicht unübliche Bedingungen (zum Nachteil der Wohnungseigentümer) enthält. Nur für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist durch § 29 Abs 6 WEG 2002 klargestellt, dass der Verwalter nur nach Einholung eines Mehrheitsbeschlusses und Abwarten der Frist für die Anfechtung der Entscheidung handeln darf. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter aber auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach pflichtgemäßem Ermessen eigenständig setzen.
OGH | 5 Ob 112/07t