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10. Dez. 2011

Makler: „wirtschaftlich gleichwertiges“ Geschäft provisionspflichtig

Der Oberste Gerichtshof hat sich kürzlich in Bezug auf die Maklerprovision mit zwei Fragen auseinandergesetzt. Nämlich einerseits, ob der Makler sich um eine Verjährung zu verhindern, erkundigen muss, ob später doch noch ein Geschäft zu Stande kommt und andererseits äußerte sich der OGH zur Frage, ob eine Provision auch dann anfällt, wenn ein „wirtschaftlich gleichwertiges“ Geschäft zustande kommt. (8 Ob 68/11z)

Der Kläger wurde als Immobilienmakler vom früheren Eigentümer einer Liegenschaft samt Haus mit der Vermittlung beauftragt. Am 02.04.2005 nahm der Kläger eine erste Besichtigung der Liegenschaft mit dem Beklagten vor. Der Beklagte wurde darauf hingewiesen, dass im Fall des Kaufs der Liegenschaft eine vom Kaufpreis berechnete Provision fällig werde. Am 11.07.2005 wurde über Vermittlung des Klägers zunächst ein Mietvertrag zwischen dem damaligen Liegenschaftseigentümer und dem Beklagten abgeschlossen. Am 28.07.2006 kam es zum Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Beklagten und dessen Ehegattin als Käufer. Am 05.09.2006 wurde im Grundbuch die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung eingetragen. Über den Kauf der Liegenschaft wurde der Kläger vom Beklagten nicht informiert. Am 11.12.2006 stellte der Kläger dem Beklagten eine Provision in Höhe von 3% des Kaufpreises abzüglich der geleisteten Provision anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages in Rechnung.

Vertrag mit Ehegattin: " Gleichwertiges Geschäft"

Der Auftraggeber wendete (neben Verjährung) ein, der Vertrag sei was einen Hälfteanteil betreffe mit seiner Ehegattin abgeschlossen worden. Dies sei vom Maklerauftrag nicht umfasst. Der Oberste Gerichtshof vertrat die Auffassung, dass nach den Bestimmungen des Maklergesetzes Provisionspflicht bestehe. Ein Makler habe danach einen Anspruch auch dann, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck und seiner Bedeutung „wirtschaftlich gleichwertiges“ Geschäft zustande kommt. Man müsse überdies davon ausgehen, dass der Auftraggeber den Makler auch im Namen seiner Ehegattin beauftragt habe. Jedenfalls sei das Hinzutreten der Ehegattin als Käuferin ebenso wenig wie ein Personenwechsel im Familienverband für den Provisionsanspruch schädlich.

Verjährung: Keine Erkundigungspflicht

Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Der Makler habe keine Pflicht sich zu erkundigen, ob doch noch ein Geschäft (auf der Basis seiner Vermittlung) zustande gekommen sei. Vielmehr sei sein Auftraggeber dazu verpflichtet ihn zu verständigen. Solange er diesbezüglich säumig ist, beginnt die Verjährung nicht zu laufen.

 

Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt, Bludenz

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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