Der Oberster Gerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (7 Ob 148/15 p) eingehend zu Haftungsfrage bei einem Unfall infolge eines ungesicherten bzw. unbeleuchteten Hauszuganges Stellung genommen. Er kann dabei zur Auffassung dass nicht nur die Vermieterin einer Wohnung sondern darüber hinaus alle Miteigentümer der Wohnanlage haften.
Im Anlassfall war der Hauszugang an beiden Seiten mit einer ca.20 cm hohen Stützmauer begrenzt. Auf der einen Seite war er niveaugleich zur angrenzenden Wiese eingerichtet, auf der anderen Seite schloss er an einen mehr als 1 m tiefergelegenen Boden des Garagenbereiches an. Eine Beleuchtung war nicht vorhanden und auch keine andere Absicherung. Ein Mieter stürzte und verletzte sich schwer.
Die Vermieterin hat nach Ansicht des Höchstgerichtes eine Verletzung der vertraglichen Verkehrssicherungspflichten zu vertreten. Sie ist verpflichtet ihrem Mieter einen sicheren Zugang bereitzustellen und wird schadenersatzpflichtig wenn sie nicht nachweisen kann, dass sie am Zustand desselben kein Verschulden trifft. Keine Rolle spielt dabei, dass es sich beim Zugang um eine Gemeinschaftsfläche der Eigentümergemeinschaft gehandelt hat.
Überraschenderweise haben die Richter auch die übrigen Miteigentümer zum Schadenersatz verurteilt. Sie haften nach § 1319 ABGB. Danach muss jemand alle Gefahren beseitigen, die von seinem „Werk“ ausgehen. Der Begriff „Werk“ wird sehr weit ausgelegt und in diesem Fall auch auf einen nicht hinreichend gesicherten bzw. beleuchteten Hauszugang angewendet. Hier besteht die Haftung gegenüber jedermann, der durch die nicht beseitigte Gefahr zu Schaden kommt
Baugenehmigung kein Maßstab
Diese beiden Haftungen (der Eigentümergemeinschaft bzw. Vermieterin) wird auch nicht dadurch aufgehoben, dass eine gültige Baugenehmigung vorliegt und und und 2001 Anlage behördlich kollaudiert (abgenommen) wurde. Es muss nach dem jeweiligen Stand der Technik in regelmäßigen Abständen nachgeprüft werden, ob die Sicherheit modernen Ansprüchen genügt (Ö-Normen, die sich ja ständig verändern). Gefordert wird gegebenenfalls eine Nachrüstung gemäß den neuesten technischen Entwicklungen. Diese letztere Verpflichtung haben beide, Vermieter im Rahmen ihrer Vertragshaftung, die Eigentümergemeinschaft als Sicherungsmaßnahme gegenüber der Öffentlichkeit.