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15. Sep. 2014

Durchgreifender Wohnungsumbau unterliegt Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Nicht nur die Neuerrichtung, sondern auch die durchgreifende Erneuerung einer bestehenden Wohnung fällt in den Anwendungsbereich des BTVG. Von einer durchgreifenden Erneuerung ist auszugehen, wenn die Umbaukosten die Hälfte der Neuherstellungskosten erreichen oder die vom Bauträger geschuldeten Sanierungs- und Umbaumaßnahmen bereits in einer Phase einsetzen, die mit dem Stadium nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches eines neu zu errichtenden Objekts vergleichbar ist.

In Zusammenhang mit dem Verkauf bestehender Eigentumswohnungen verpflichtete sich der Verkäufer, die Wohnungen zusammenzulegen und umfassend zu sanieren sowie Renovierungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses durchzuführen. In einem solchen Fall einer durchgreifenden Erneuerung bestehender Objekte sind die in § 10 Abs 2 BTVG geregelten Ratenplanmodelle nur sinngemäß anzuwenden. Die Fälligkeit der ersten Rate kann hier typischerweise schon vor Baubeginn angesetzt werden, weil der Erwerber aufgrund des Werts der bereits bebauten Liegenschaft durch die Grundbucheintragung ausreichend abgesichert ist. Außerdem werden idR mehrere Ratenplanposten zusammenfallen (hier: weil Rohbau, Dach und Rohinstallationen bereits bei Vertragsabschluss vorhanden waren). Die vom Verkäufer geschuldete Sanierung der Hausfassade fällt unter den Ratenplanposten des § 10 Abs 2 Z 1 lit f bzw Z 2 lit f BTVG (Fertigstellung der Gesamtanlage). Auch die Erneuerung des Daches im Zuge des vom Verkäufer geplanten Dachbodenausbaus ist diesem Ratenplanposten zuzuordnen. Die aufgrund des ursprünglich vorhandenen Daches eingetretene Fälligkeit der Rate nach § 10 Abs 2 Z 1 lit b bzw Z 2 lit b BTVG wird durch die spätere Abtragung des Daches im Zuge des Dachbodenausbaus nicht rückwirkend beseitigt.

Auch wenn eine Teilzahlung, die unter Verletzung der gesetzlichen Ratenplanvorgaben zu früh eingehoben worden ist, vom Bauträger aufgrund der mittlerweile eingetretenen Fälligkeit nicht mehr zurückgefordert werden kann, hat der Erwerber für die Zeit von der Zahlung bis zum Eintritt der Fälligkeit Anspruch auf Zinsen nach § 14 Abs 1 BTVG (iHv 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz) (OGH 29. 10. 2013, 3 Ob 123/13d).

Rechtsanwälte
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