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Zieht der Hauptmieter aus, zahlt der Untermieter - 05/2007

Nach Abschluss eines Mietvertrages nahm eine Frau ihren Lebensgefährten als Untermieter in die Wohnung auf. Als sich die beiden zerstritten, zog sie aus und teilte dem Vermieter mit, dass sie den Vertrag auflöse, der Lebensgefährte bleibe in der Wohnung, er könne nun mit diesem einen neuen Vertrag abschließen. Dazu kam es aber nicht, weil der Betreffende nicht soviel zahlen wollte. Dennoch blieb er weiter in der Wohnung und zwar zwei Jahre lang.

Als er auf den ausstehenden Mietzins geklagt wurde, wendete er ein, er sei nur Untermieter und es bestehe gegen ihn selbst kein Anspruch. Die Vertragspartnerin sei seine frühere Lebensgefährtin als Hauptmieterin. Außerdem habe er verschiedene Investitionen vorgenommen, welche er hiermit gegenverrechne. Tatsächlich hatte der Oberste Gerichtshof in einer früheren Entscheidung ausgesprochen, dass sich der Vermieter immer an den Hauptmieter wenden müsse und gegen einen Untermieter keinen direkten Anspruch habe. In der vorliegenden Entscheidung wurde nun endgültig Klarheit geschaffen.

Nachdem festgestellt worden ist, dass der Vertrag mit der Hauptmieterin aufgelöst worden sei, müsse man davon ausgehen, dass der Untermieter die Räumlichkeiten ohne Rechtstitel benütze. Damit könne der Vermieter einen so genannten „Bereicherungsanspruch“ gegen den früheren Untermieter geltend machen. Dieser sei daher zur Zahlung eines Benützungsentgeltes verpflichtet, welches in der Höhe eines ortsüblichen Mietzinses bemessen werden könne. Die Investitionen berechtigten nicht zu einer Gegenforderung, weil sie primär für die Lebensgefährtin als damalige Mieterin vorgenommen seien sowie für sich selbst als Mitbewohner (es handelte sich um diverse Installationsarbeiten).

Damit ist klargestellt, dass nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch der Untermieter zur Zahlung herangezogen werden kann, weil er in das Eigentumsrecht des Mieters eingreife. Dafür müsse er eine angemessene Entschädigung leisten.

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