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Wer haftet bei Rissen im Neubau? - 02/2007

Neues Gewährleistungsrecht gibt Haus- und Wohnungskäufern bessere Handhabe

Seit 1. Jänner 2002 gilt in Österreich ein neues Gewährleistungsrecht, das selbstverständlich auch im Immobilienbereich Auswirkungen hat. Wesentliche Änderung: bei Schäden, die innerhalb von sechs Monaten auftreten, haftet grundsätzlich der Verkäufer.

Kurz nach dem Einziehen stellt ein Wohnungskäufer fest, dass sich in einer Zimmerwand Risse zeigen. Früher hatte er in einem solchen Fall nachzuweisen, dass der Schaden bereits zum Zeitpunkt der Übergabe bestanden hat. Seit 1. Jänner 2002 geht der Gesetzgeber automatisch davon aus, dass Mängel, die innerhalb von sechs Monaten auftreten, bereits von Anfang an vorhanden gewesen sind. Es haftet also der Verkäufer, außer er kann beweisen, dass der Mangel erst später aufgetreten ist.

Keine Schuldfrage
Dabei geht es nicht um Schuld, ein Mangel kann auch auf „höhere Gewalt“ zurückzuführen sein. Aktuelles Beispiel ist eine Wohnanlage in Bregenz. Die droht teilweise zu versinken, obwohl bei der Bauausführung keineswegs gepfuscht worden ist. Tritt ein solcher Mangel auf, so hat der Käufer die Möglichkeit, die vollständige Beseitigung zu verlangen. Dafür kann er dem Verkäufer auch eine Frist setzen.

Ist die Reparatur nicht möglich oder hält der Verkäufer die Frist nicht ein, kann der Käufer eine Preisreduktion verlangen oder sein Geld zurückfordern. Das ist in einem aktuellen Fall so, wo ein an einem Hang neu errichtetes Einfamilienhaus abrutscht. Eine Beseitigung des Mangels ist nicht möglich, das Unternehmen muss den Kaufpreis rückerstatten.

Auch ohne Vertrag
Gewährleistung gilt selbstverständlich auch ohne vertragliche Regelung: Ein Objekt muss die Eigenschaften haben, die vertraglich vereinbart waren, andererseits aber auch alle „verkehrsüblichen“. Darunter versteht man das, was sich ein durchschnittlicher Verbraucher erwartet. Beim Kauf einer Wohnung muss man nicht festlegen, dass diese ordentlich isoliert ist, sodass keine Kältebrücken entstehen können. Dies ist eine Selbstverständlichkeit, eben „verkehrsüblich“.

Neu Fristen
Gewährleistung darf nicht mit Schadenersatz verwechselt werden. Schadenersatz kann beispielsweise einfordern, wer durch von anderen verschuldete Baumängel Mieteinnahmen verloren hat. Auch hier gilt eine neue Frist: Innerhalb von zehn Jahren muss der Verkäufer (Bauträger) beweisen, dass ihn keine Schuld an einem Baumangel trifft, nach Ablauf dieser Frist liegt die Beweislast jetzt beim Wohnungskäufer. Ein Unternehmer kann sich auch an seine Lieferanten halten, wenn er nachweist, dass der Mangel auf fehlerhaftes Material zurückzuführen ist.

Wesentlich ist bei Gewährleistung und Schadenersatz, die neuen Fristen zu beachten. Es kann sehr aufwändig sein, nach Ablauf der sechs Monate den beweis zu erbringen, dass ein Mangel tatsächlich bereits bei der Übergabe der Wohnung vorhanden gewesen ist.

Tipps:

  • Überprüfen Sie Verträge in Bezug auf Gewährleistung.
  • Mündliche Zusicherungen sind zwar gültig, aber oft nicht beweisbar.
  • Das Objekt sollte anhand von Ausstattungslisten, Plänen etc. genau beschrieben werden und diese Unterlagen dem Kaufvertrag beigeheftet sein.
  • Rügen Sie Mängel sofort schriftlich (eingeschrieben) und setzen Sie eine Frist zur Behebung.
  • Fordern Sie entweder ein schriftliches Anerkenntnis des Mangels oder bringen Sie rechtzeitig Klage ein.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

Werdenbergerstraße 38
6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

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