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Vorsicht beim Abschluss von Pachtverträgen ab 1.1.2007 - 02/2007

Ab 01.01.2007 gelten die Haftungsbestimmungen für Betriebsübergaben auch für Pachtverträge. Besondere Vorsicht bei Vertragsabschlüssen ist geboten.(Quelle: wko.at)

War der Abschluss von Pachtverträgen bis dato in Bezug auf Haftungsübernahmen relativ unproblematisch, so ist es mit Jahreswechsel ratsam, mehr Augenmerk auf die Ausgestaltung des Pachtvertrages auch in dieser Hinsicht zu legen.

Das mit 1.1. 2007 in Kraft tretende Unternehmensgesetzbuch (UGB) regelt die Betriebsübernahme neu. Prinzipiell ist nach den erläuternden Bemerkungen zum UGB davon auszugehen, dass auch Pachtverträge unter diese Bestimmungen fallen.

Vertragsübergang
Wird ein Pachtvertrag nach dem 1.1.2007 abgeschlossen, so tritt der Pächter in alle unternehmensbezogenen Rechtsgeschäfte des Verpächters mit allen bis dahin entstandenen Rechten und Verbindlichkeiten ein.

Bei der Rückstellung des Unternehmens gilt das Gleiche dann für den Verpächter, sofern das Unternehmen von ihm selbst oder einem Nachpächter fortgeführt wird. Daraus ergibt sich, dass sowohl Pächter als auch Verpächter einmal in der Rolle des Übernehmers, ein anderes Mal in der Rolle des Übergebers sein können.

Welche Folgen hat die Vertragsübernahme?
Durch den Unternehmensübergang gehen automatisch alle unternehmensbezogenen Rechtsverhältnisse, z.B.: Abnahme- Liefer-, Lizenz-, Bierbezugsverträge, unternehmensbezogene Schadenersatzansprüche etc., auf den Übernehmer über. Der Übergeber bleibt jedoch für bestehende Verbindlichkeiten, die vor Ablauf von 5 Jahren fällig werden, weiterhin haftbar. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre, sodass der Übergeber einen Risikozeitraum von maximal 8 Jahren zu verantworten hat.

Verständigungspflicht
Sämtliche Vertragspartner des Übergebers sind vom Unternehmensübergang zu verständigen und auf ihr Widerspruchsrecht nachweislich hinzuweisen. Die bisherigen Vertragspartner haben nämlich die Möglichkeit innerhalb von 3 Monaten ab der Verständigung dem Wechsel zu einem neuen Vertragspartner zu widersprechen.

Im Fall des Widerspruchs bleibt der Übergeber Vertragspartner und der Übernehmer steigt nicht in seine Rechtsposition ein, kann aber dennoch für Verbindlichkeiten haftbar gemacht werden, wenn der Übergeber seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Welche Möglichkeit gibt es diese Haftung auszuschließen?
Zunächst muss ein derartiger Haftungsausschluss mit dem Übergeber vereinbart werden. Dies erfolgt am Besten direkt im Pachtvertrag. Hierbei sollte auch gleich die Rückgabe des Pachtobjektes an den Verpächter und die damit eventuell verbundenen Haftungen mitberücksichtigt werden.

Dieser Haftungsausschluss wird nach außen jedoch nur wirksam, wenn er beim Unternehmensübergang in das Firmenbuch eingetragen, auf verkehrsübliche Weise bekannt gemacht oder allen betroffenen Vertragspartnern direkt mitgeteilt wird.

In der Praxis ist es aus Sicherheitsgründen zu empfehlen, sich in das Firmenbuch eintragen zu lassen, um einen entsprechenden Haftungsausschluss mit eintragen zu können. Auf Grund der geänderten Rechtslage ist mit 1.1.2007 eine Eintragung für alle Unternehmer (also auch für Klein- und Kleinstunternehmer) möglich.

Die Verständigung vom Unternehmensübergang (Verpachtung bzw. Beendigung der Verpachtung und Rückübertragung) könnte zusätzlich zum Hinweis auf das 3-monatige Widerspruchsrecht bereits den Hinweis enthalten, dass für den Fall des Widerspruchs zwischen Übergeber und Übernehmer ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.

Welche Konsequenzen hat eine verabsäumte Verständigung?
Wurde dem Vertragspartner nicht nachweislich mitgeteilt, dass das Vertragsverhältnis vom Erwerber übernommen wurde, so sind rechtsgeschäftliche Erklärungen aus dem Vertrag (z. B. Kündigung) und auch Zahlungen sowohl an den Übernehmer als auch an den Übergeber möglich.

Darüber hinaus beginnt die 3-monatige Widerspruchsfrist nicht zu laufen, sodass die Vertragspartner der Vertragsübernahme ohne Verfristung widersprechen können.

Wann ist der richtige Zeitpunkt der Verständigung?
Der Zeitpunkt der Verständigung ist gesetzlich nicht geregelt. Auf Grund der 3-monatigen Widerspruchsfrist ist jedoch eine Verständigung mindestens 3 Monate vor der Übergabe zu empfehlen.

Kann vereinbart werden, dass der Übernehmer gar keine bzw. nur gewisse Rechtsverhältnisse übernimmt?
Eine derartige Vereinbarung kann im Pachtvertrag vorgesehen werden. In diesem Fall bleibt der Übergeber Vertragspartner und der Übernehmer haftet, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, für die Verbindlichkeiten aus den nicht übernommenen Verträgen. Für den Ausschluss der Erwerberhaftung ist in diesem Fall wiederum eine entsprechende Bekanntmachung notwendig.

Auch hier ist also eine Eintragung ins Firmenbuch zu überlegen, da andernfalls alle Vertragspartner von der vom Gesetz abweichenden Vereinbarung verständigt werden müssten.

Sonstige Haftungen des Pächters?
Hat ein Pächter einen oben beschriebenen Haftungsausschluss vereinbart, kann er prinzipiell den Betrieb frei von Haftungen übernehmen. Lediglich auf Grund des Arbeitsvertragsrechtsanpassungsgesetzes (AVRAG) ist der Pächter verpflichtet, bestehende Arbeitsverhältnisse zu übernehmen, da allein wegen eines Unternehmensüberganges weder vom Übergeber noch vom Übernehmer bestehende Arbeitsverhältnisse gekündigt werden dürfen.

Resümee
Unter Berücksichtigung der oben beschriebenen Änderungen durch das UGB ist daher rechtzeitiges Handeln und eine vorausschauende Gestaltung des Pachtvertrages bei künftigen Vertragsabschlüssen sehr zu empfehlen.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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