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Streit um späteren Rückbau vermeiden - 02/2007

Genaue Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bei baulichen Veränderungen.

Wer als Vermieter damit einverstanden ist, dass eine Mietwohnung umgebaut wird, sollte auch die weitre Vorgangsweise schriftlich festlegen. Wer einer großzügigen Adaptierung einer Wohnung ausdrücklich zustimmt, darf nicht automatisch annehmen, dass nach Ende des Mietverhältnisses der frühere Zustand wieder hergestellt wird.

Dazu ein Beispiel: Ein Zahnarzt hatte Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ordination gemietet, die zuvor als Büros verwendet wurden. Der Eigentümer erteilte im Mietvertrag die ausdrückliche Zustimmung, dass der Mieter auf seine Kosten die Räumlichkeiten neu adaptiert und für die Ordination notwendige umfangreiche Umbauten vornimmt. Nach Ende des Mietverhältnisses übergab der Zahnarzt das Objekt in diesem veränderten Zustand. Das Entfernen und Entsorgen dieser Veränderungen beziehungsweise die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hätte, wie das Gericht feststellte, rund 20.000 Euro gekostet.

Das Gericht sollte klären, ob der Zahnarzt dazu verpflichtet ist, den ursprünglichen zustand wieder herzustellen. Der Eigentümer vertrat die Auffassung, dass seine Zustimmung zu Änderungen an den Räumen als stillschweigende Vereinbarung angesehen werden müsse, nach Beendigung des Vertrages den Urzustand wieder herzustellen.

Rechtslage
Das Mietrechtsgesetz schreibt aber vor, der Vermieter müsse sich, wenn er wesentliche Änderungen gestattet, ausdrücklich die Wiederherstellung „vorbehalten“, um ein Recht darauf zu haben. Die Erstinstanz und schließlich der Oberste Gerichtshof sahen diese Bestimmungen als vorrangig an. Die Klage wurde abgewiesen. Begründung: Der Vermieter hätte im Vertrag festhalten müssen, dass Änderungen, die er ausdrücklich erlaubt, nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgebaut werden müssen.

Für die Praxis bedeutet dies, dass jeder Vermieter im Mietvertrag einen so genannten Wiederherstellungsvorbehalt aufnehmen muss. Dabei ist die Formulierung zu empfehlen, dass er wählen kann, ob er die vorgenommenen Änderungen – eventuell mit Ablöse – übernehmen darf oder auf Herstellung des Zustandes vor Vertragsbeginn pochen kann.

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