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Novelle zum Bauträgervertragsgesetz – Mehr Schutz bei Baumnägeln und im Falle einer Bauträger-Insolvenz - 03/2008

Das Dach ist undicht, es gibt einen Wasserschaden oder vor der Garageneinfahrt ist so wenig Platz, dass man mit dem Auto kaum einbiegen kann.

Derlei Probleme bemerken Käufer einer neuen Eigentumswohnung allerdings häufig erst dann, wenn sie bereits zur Gänze bezahlt haben. Zwar besteht ein Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger, doch der Weg dorthin ist oft mühsam: Man muss reklamieren, Bauträger oder Baufirma zur Behebung des Mangels auffordern und notfalls klagen, um den Schaden ersetzt zu bekommen.

Noch schlechter ist man als Wohnungskäufer dran, wenn der Bauträger inzwischen in Konkurs gegangen ist. Dann fällt man um die Gewährleistung um.

Eine Gesetzesnovelle soll nun Abhilfe schaffen. Baufirmen müssen den Konsumenten ab 1. Juli einen Haftrücklass von zwei Prozent des Kaufpreises für drei Jahre gewähren: Der Käufer behält also zwei Prozent des Kaufpreises ein und bezahlt diesen Anteil erst drei Jahre nach Übergabe der Wohnung, wenn kein Schaden entstanden ist. Bemerkt er einen Mangel, kann er das Geld gleich zur Behebung verwenden.

Bank muss gleich zahlen
Alternativ kann der Bauträger auch eine Bankgarantie gewähren oder eine Versicherung abschließen. Im Fall eines Mangels kann sich der Käufer direkt an die Bank wenden, und diese muss sofort bezahlen. Bisher sahen die Verträge meist eine andere Vorgangsweise vor: Die Banken zahlten erst dann, wenn ein Urteil vorlag.

Jetzt haben es Käufer im Schadensfall leichter, zu ihrem Recht zu kommen: Denn der Bauträger muss beweisen, dass der Kunde das Geld zu Unrecht einbehalten hat.

Nicht selbst reparieren
Man sollte in keinem Fall versuchen, einen Schaden selbst zu reparieren. Wenn das nämlich nicht gelingt, könnte das Unternehmen argumentieren, man habe diesen erst herbeigeführt oder zumindest verschlimmert. Grundsätzlich muss man dem Auftragnehmer die Möglichkeit geben, den Schaden zu beheben. Leistet er dem nicht Folge, kann man sich an die Bank wenden.

Sonderwünsche abgesichert
Neu ist, dass künftig auch Sonderwünsche des Kunden in den Bauträgervertrag einfließen. Solche Sonderwünsche werden meist direkt zwischen dem Kunden und dem ausführenden Professionisten, etwa einem Bauunternehmen, vereinbart, nicht aber mit dem Bauträger. Gegenüber dem Bauträger besteht daher kein Gewährleistungsanspruch. Künftig müssen Zusatzwünsche aber bei der Höhe der Sicherstellung des Entgelts berücksichtigt werden, weiters sind sie im Bauträgervertrag ausdrücklich auszuweisen.

Mehr Schutz bei Insolvenz
Vorteile gibt es vor allem im Worst-Case-Szenario, dem Konkurs des Bauträgers. In diesem Fall kam es bisher häufig zu Problemen: In Bauträgerverträgen vereinbart der Wohnungskäufer mit dem Bauträger, Vorauszahlungen zu leisten, bevor die Wohnung oder das Haus fertiggestellt ist. Diese Vorauszahlungen werden an einen Treuhänder bezahlt, der das Geld ratenweise und je nach Baufortschritt an die Baufirma ausbezahlt. Geht das Unternehmen in Konkurs, hat man für den Rohbau nur so viel bezahlt, wie bereits fertig ist. Man verliert also nicht das ganze Geld. Das Problem: In einem solchen Fall entstehen trotzdem meist Mehrkosten – allein schon durch die Bauverzögerung, aber auch Preiserhöhung nach Neuausschreibungen etc. Künftig sollen die Käufer vor diesen besser geschützt werden.

Wie das geschehen soll, ist den Bauunternehmen freigestellt. Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten vor. Die eine ist, dass der Erwerber anfangs etwas weniger bezahlt und später mehr, dass sich also die Ratenzahlung zeitlich verzögert. Geht das Unternehmen im Zuge des Projekts pleite, ist der Schaden geringer.

Variable Preise
Grundsätzlich können Bauunternehmen und Kunde sowohl einen Fixpreis vereinbaren als auch einen je nach tatsächlichen Baukosten variablen Preis, der zum Basispreis dazukommt. Wählt man den variablen Preis, müssen Unternehmen genau definieren, welche Faktoren zu Preiserhöhungen führen können – geschieht das nicht, wird der Basispreis zum Fixpreis.

Sicherheit hat ihren Preis
Es ist davon auszugehen, dass diese Sicherungsmaßnahmen die Baukosten um 1 – 2 % verteuern.

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