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Maklerprovision bei Verkauf an Ausländer - 03/2008

Nachdem zuletzt die Höhe der Maklerprovision im Fokus der Medien gestanden ist, zeigt sich für diesen Berufsstand in der Praxis zunehmend ein ganz anderes Problem: Immer öfter treten Kaufinteressenten auf, die keine Staatsbürger eines EU/EWR-Mitgliedstaates sind – etwa Russen oder Ukrainer. Bei solchen Personen ist für den Immobilienkauf in der Regel eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nach den einschlägigen Landesgesetzen vonnöten.

Deshalb wird in diesen Fällen sinnvollerweise der Kaufvertrag aufschiebend bedingt bis zur Erteilung der Genehmigung abgeschlossen. Sollte diese versagt werden, stellt sich die Frage, ob dem Makler die vereinbarte Provision zusteht.

Die Festsetzung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung als aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag hat zur Folge, dass der Kauf ohne Erteilung derselben nicht rechtswirksam zustande kommen kann. Nach § 7 Abs 1 Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch des Maklers wörtlich aber erst „mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts“. Sohin hängt der Provisionsanspruch auch nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs von der für das rechtswirksame Zustandekommen des vermittelten Vertrags notwendigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ab (OGH 4 Ob 37/02y vom 15.10.2002).

Aus dieser Entscheidung ist erkennbar, dass der OGH das Risiko für die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung in erster Linie dem Makler auferlegt, was sich auch damit erklären lässt, dass es einem Käufer, dem diese Genehmigung versagt wird, von vornherein an den für den konkreten Immobilienkauf erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen mangelt und der Makler sohin quasi einen „untauglichen“ Käufer vermittelt hat.

Dem Dilemma bei solchen Kaufverträgen, die aufgrund der ausstehenden grundverkehrsbehördlichen Entscheidung aufschiebend bedingt geschlossen werden, kann der Makler durch Vorkehrungen im Maklervertrag eingeschränkt gegenübertreten. Er kann eine Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Maklergesetz aufnehmen, wonach der Auftraggeber als Entschädigung für Aufwendungen und Mühewaltung auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, wenn das Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Geschäft erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt.

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