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Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ 09/2007

Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn der Mieter durch sein „rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet.“

Für eine solche Kündigung gelten einige Grundsätze, die von der Rechtsprechung in einer Reihe von Entscheidungen aufgestellt worden sind.

Der Kündigungsgrund schützt nicht nur die anderen Hausbewohner, sondern auch den nicht im Haus lebenden Vermieter, den Hausverwalter und sogar mit Arbeiten im Haus beauftragte Personen. Es genügt aber auch, wenn auch nur ein Mitbewohner betroffen ist.

Zur Beurteilung gestellt wird immer ein Gesamtverhalten, d.h. in der Regel erfüllen nur häufig wiederholte oder über längere Zeit stattfindende Vorgänge in Verbindung mit einer gewissen Wiederholungsgefahr die gesetzlichen Voraussetzungen. In Einzelfällen können aber auch einzelne, besonders schwerwiegende Handlungen ausreichen (z.B. Ansägen der Gasleitung).

Provokationen, insbesondere vonseiten des Mieters, können dazu führen, dass unleidliches Verhalten nicht mehr als Kündigungsgrund gewertet werden kann. Der Mieter ist für das Verhalten seiner Mitbewohner und Gäste verantwortlich. Eine Kündigung setzt kein Verschulden voraus. Der Mieter muss aber Kenntnis von den Störungen erhalten haben. Greift er nach Abmahnung nicht ein, so liegt unleidliches Verhalten vor, für das er verantwortlich ist.

In Einzelfällen kann es zu Interessensabwägungen kommen, z.B. wenn ein behinderter Mieter besonders laut sein sollte. Stellt sich während des Kündigungsverfahrens heraus, dass die Störung beseitigt worden ist und man eine Wiederholung mit hoher Wahrscheinlichkeit ausschließen kann (z.B. Beendigung einer Lebensgemeinschaft der Mieter mit dem Störer), dann erlischt der Kündigungsgrund.

Im Nachfolgenden stellen wir Auszüge aus Entscheidungen dar, die die Kündigung als ausreichend angesehen haben:

  • Mieter schlug häufig in betrunkenem Zustand während der Nachtstunden gegen die Eingangstüren der Mitbewohner, schrie laut vor dem Haus und im Stiegenhaus, beschimpfte Hausparteien lautstark, läutete grundlos bei Nachbarn und trat mehrmals mit dem Fuß gegen Wohnungstüren.
  • Jahrelange Lärmbelästigung in den Nacht- und frühen Morgenstunden.
  • Regelmäßige lautstarke Streitigkeiten zwischen dem Mieter und seiner Lebensgefährtin im Abstand von ca. zwei Wochen sowie lautstarke Beschimpfungen einer anderen Hausbewohnerin.
  • Besucher verhielten sich unüblich laut, schrieen in der Wohnung und im Gang herum, schlugen (auch nachts) Türen zu, läuteten während der Nacht immer wieder bei Nachbarn und blockierten die Parkplätze anderer Hausbewohner.
  • Stundenlanges Musikspielen mehrmals wöchentlich bis in die frühen Morgenstunden, wiederholtes, auch nächtliches Anläuten bei anderen Hausbewohnern sowie Betteln und Anbieten von Drogen.
  • Laufenlassen eines Rottweiler-Dobermann-Mischlings im Stiegenhaus ohne Leine und Beißkorb.
  • Heulen und Bellen des Hundes während stundenlanger Abwesenheit des Mieters in der Wohnung, zum Teil auch abends.

Aus dieser etwas willkürlichen Aufzählung kann man schon erkennen, dass es wirklich ernsthafte und andauernde Störungen sein müssen, denen man auch durch mehrfaches Abmahnen nicht Abhilfe schaffen konnte. Quelle: Zak 4/2007

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