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Ungültige Klauseln in Mietverträgen - 03/2007

Jeder Vertrag besteht neben individuell formulierten Passagen, die den konkreten Gegebenheiten angepasst sind, auch aus Textbausteinen. Darunter versteht man Teile von Verträgen, die in der Textverarbeitung gespeichert worden sind und in Verträge (meist unverändert) eingefügt werden.

Der Oberste Gerichtshof hat sich nun jene genauer angesehen, die man immer wieder in Mietverträgen lesen kann. Er kam zu der Auffassung, dass ein großer Teil rechtswidrig ist, sohin keine Gültigkeit hat. Im Nachfolgenden stellen wir die wichtigsten vom Obersten Gerichtshof kritisierten Vertragsbestandteile auf. Es muss aber erwähnt werden, dass diese Kritik nur jenen Verträgen gilt, bei dem auf der einen Seite ein „Unternehmer“ einem „Konsumenten“ gegenüberstand. Neben (gemeinnützigen) Wohnbaufirmen zählen aber auch Hausverwalter dazu, die im Namen von Eigentümern Mietverträge abschließen. Unwirksam sind:

  1. Die Erhaltungspflicht für einen ganz bestimmten Gebrauch eines Mietgegenstandes ausschließlich auf den Mieter zu überwälzen, dies verstößt gegen § 9 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz.
  2. Der Mieter erklärt, dass er die Wohnung durch eigene Besichtigung kennt und daher aus diesem Titel auf alle wie immer gearteten Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche verzichte (Verstoß gegen § 6 Abs 1 Zl. 9 und Zl. 2 sowie § 9 KSchG).
  3. Wurden Mängel festgestellt, die zwar die Nutzung der Wohnung zulassen, so ist die gleichzeitige Verpflichtung, die Wohnung zu übernehmen, ungültig. Der Mieter kann dessen ungeachtet darauf bestehen, dass der Vertrag erst beginnt, wenn alle Mängel beseitigt wurden. Die Gerichte sehen in einem solchen Verzicht darauf eine gröbliche Benachteiligung.
  4. Ebenfalls als gröbliche Benachteiligung wird angesehen, dass der Vermieter bei Zahlungsverzug Teilzahlungen willkürlich auf die ältesten offenen Forderungen angerechnet werden darf, obwohl der Mieter eine anders lautende Widmungserklärung abgegeben hat.
  5. Der Verzicht auf Ansprüche wegen zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen (Wasser-, Stromversorgung) verstößt gegen § 6 I Zl. 9 und II sowie § 9 KSchG.
  6. Das Gleiche gilt für eine Klausel, in welcher der Mieter bestätigt, die Wohnung in neuwertigem Zustand übernommen zu haben, obwohl dies gar nicht der Fall war.
  7. Wurde im Vertrag festgelegt, dass jegliche bauliche Änderungen nur mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden dürfen, so kann dies eine gröbliche Benachteiligung sein. Für größere Umbauten ist die Klausel aber gültig.
  8. Dass der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person berechtigt ist, den Mietgegenstand jederzeit gegen Vorankündigung zu besichtigen, stellt eine gröbliche Benachteiligung dar. Eine Besichtigung ist nur zulässig, wenn es dafür einen besonderen Grund gibt.
  9. Ein Mieter kann nicht von vornherein darauf verzichten, dass Forderungen, die er hat, mit dem Mietzins verrechnet werden bzw. umgekehrt auf Zurückbehaltung des Mietzinses.
  10.   10.
  11.       Die Kosten für die Errichtung und Vergebührung des Mietvertrages zu übernehmen ist nur dann rechtsgültig, wenn diese der Höhe nach begrenzt sind bzw. im Vertrag detailliert angeführt wurden (§ 6 Abs 3 KSchG). Schlussendlich ist es nicht erlaubt festzuhalten, dass Änderungen des Vertrages nur schriftlich erfolgen dürfen (§ 10 Abs 3 KSchG).

Der Oberste Gerichtshof hat aufgrund einer so genannten Verbandsklage, wie oben erwähnt, nur Verträge überprüft, die zwischen „Unternehmer“ und „Konsumenten“ abgeschlossen wurden. Wichtig wird auch sein, dass man diese Nebenklauseln anlässlich der Vertragsverfassung mit beiden Teilen eingehend bespricht und dies auch festhält.

Auf einem ganz anderen Blatt stehen die diversen Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes, die es bei der Vertragsverfassung ebenfalls zu beachten gilt. Die Rechtslage ist dort derart unübersichtlich, dass man jedermann dringend raten muss, einen rechtskundigen Vertragsverfasser beizuziehen. Es ist schon mehrfach vorgekommen, dass Laien Verträge über ein oder zwei Jahre abschließen wollten und nach Ende der Laufzeit feststellen mussten, dass der Mietvertrag unkündbar geworden ist. Es gibt also jetzt einen doppelten Grund, sich vor Abschluss eines Mietvertrages von einem Spezialisten beraten zu lassen.

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