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Novellen: Mietrechtsgesetz, Gewerbeordnung

Wiedereinmal wurden auf ohnehin komplizierte Gesetze Novellen aufgepropft, beide Gesetze bleiben Stückwerk, von einer Liberalisierung kann keine Rede sein.

Gegenstand unseres heutigen Rundschreibens sind zwei Themen.

Einerseits hat die Regierung wieder einmal eine Notanpassung im Mietrechtsgesetz vorgenommen, andererseits steht die sogenannte "Jahrhundertreform" der Gewerbeordnung an. Mit beidem wollen wir uns in diesem Klientenrundschreiben befassen.

I.) "REFORM" DER GEWERBEORDNUNG:

Österreich hat von allen westlichen Ländern wohl die restriktivste Gewerbeordnung. Die erste "Liberalisierung" des Zunftwesens wurde, bereits im Jahre, 1527 versucht. Die folgenden Schlachten zwischen den Hütern des Handwerks und den Kämpfern für die Gewerbefreiheit haben bis heute, jedesmal mit einem Sieg der Protektionisten geendet. Ihr Argument, "die Qualität der Ausbildung muß hochgehalten werden", hat immer genügt, den Etablierten (mit Hilfe der Wirtschaftskammer, die via Zwangsmitgliedschaft legitimiert ist, alle Gewerbetreibenden zu vertreten) ein Schutzschild aufzurichten, welches für Neu- und Jungunternehmer kaum zu überwinden ist. Die Folge: Österreich hat, im internationalen Vergleich einen extrem niedrigen Anteil an Unternehmern und eine beschämend niedrige Gründungsquote. In den letzten Jahren gab es in Österreich zB 2,9 Unternehmensgründungen pro 1000 Einwohner, in Deutschland hingegen 6,2 also mehr als doppelt soviel.

Die Novelle gibt nun vor, Unternehmensgründungen zu erleichtern. In Wirklichkeit wurden nur gewisse Umgruppierungen vorgenommen, die Kerngebiete des gewerblichen Wirtschaftens sind weiterhin durch unangemessen hohe Barrieren geschützt. Wir wollen Sie dennoch über den Versuch der Regierung informieren. Ob selbst diese bescheidene kosmetische Operation Gesetzt wird, steht noch nicht fest.

a) In Zukunft kann auch ein Einzelkaufmann eine Gewerbedeckung "einkaufen", bisher mußte er eine GesmbH gründen.

b) Die Zahl der Gewerbe wurde von 153 auf 79 verringert. Dies geschah teilweise durch einen gesetzestechnischen Kunstgriff. Gruppen wurde zu einem sogenannten "verbundenen Gewerbe" zusammengefaßt (zB Binder, Drexler und Bildhauer) was natürlich eine zahlenmäßige Reduktion gibt. Verschiedene Tätigkeiten wurden zwar "gewerbefrei". Es handelt sich hierbei jedoch um volkswirtschaftliche unbedeutende (Hutmacher, Gerber etc.). Mit anderen Worten, der Kern bleibt geschützt wie eh und je.

c) Als großer Fortschritt wird verkauft, was eigentlich selbstverständlich sein sollte und unbedingt nötig ist: Es ist jetzt erlaubt, in andere Gewerbe "hinüberzuarbeiten": Ein Konditor zB darf jetzt auch Gebäck und Weißbrot herstellen, Beherbergungsbetriebe dürfen (in geringem Umfange) Reisen veranstalten.

d) Vorgesehen ist, die, Rechte, der Wirtschaftskammer im Anmeldungs- und Nachsichtsverfahren einzuschränken. Aber auch hier bleibt der Kern des Protektionismus bestehen. Innungsmeister prüfen weiterhin ihre zukünftige Konkurrenz. Die Prüfungen sind nicht öffentlich, ohne jedes Rechtsmittel oder Einsicht in die Prüfungsprotokolle bzw. -ergebnisse. Die Durchfallsquoten sind regelmäßig atemberaubend hoch. Mit diesen Gottesurteilen wird die "Qualität der Ausbildung" hoch und die Zahl der Neugründungen angenehm niedrig gehalten!

e) Die Novelle versucht das Betriebsanlagengenehmigungsverfahren zu beschleunigen. Die Vorschläge sind nach unserer Auffassung nicht geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Ein gesetzliches Zeitlimit für die erstinstanzliche Erledigung und drastische Verfahrenskonzentration fehlen.

Wir glauben nicht, daß selbst diese geringfügigen Änderungen im Parlament durchgehen. Die Wirtschaftskammer wird mit ihrem Einfluß diese "weitgehende Liberalisierung" zu verhindern wissen und Österreich weiterhin auf die "Gründerwelle" warten müssen. Unsere protektionistische Wirtschaftsordnung hat bewirkt, daß wir im Vergleich der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu anderen Staaten immer weiter zurückfallen und uns mittlerweile auf der Pos. 41 befinden.

Mit dem, was von diesem Vorschlag der Regierung zum Gesetz wird, befassen wir uns in unserer nächsten NOVUM-Ausgabe näher. Dabei werden wir detaillierte internationale Vergleiche anstellen. Mal sehen, ob andernorts wegen der "minderen" Ausbildung weniger leistungsfähigere Volkswirtschaften entstanden sind.

Übrigens: Ein bekannter amerikanischer Wirtschaftswissenschaftler hat kürzlich gemeint, Wissen für sich allein sei kein Wirtschaftsfaktor. Dies werde es erst im Zusammenspiel mit Initiative. Letztere sei der wesentlich wichtigere Faktor. Wer Initiative habe, eigne sich meist das für seine Aktivitäten erforderliche Wissen ohne, obrigkeitlichen Zwang an. Aber genau dieses, für wirtschaftlichen Erfolg so wichtige Engagement erschlägt unser System der Überbürokratisierung und des Zünfteprotektismus. Es schreckt ab, der sich auf eigene Beine stellen will. Kein Wunder also, das wir im internationalen Ranking stürzen.

II.) NOVELLE ZUM MIETRECHTSGESETZ

Nach langen Verhandlungen konnte sich im letzten halben Jahr die Regierung endlich auf eine unbedingt, notwendig gewordene Änderung des Mietrechtsgesetzes einigen. Eine durchgreifende Novellierung des Mietrechtsgesetzes und vor allem eine Vereinfachung der Bestimmungen konnte nicht erreicht werden.

Die für Sie wesentlichen Änderungen bzw. Neuerungen des Mietrechtsgesetzes lassen sich wie folgt kurz darstellen:

Mit 1.03.1997 ist die Novelle in Kraft getreten, deren zentraler Bereich neue Befristungsmöglichkeiten für bestimmte Hauptmietverträge beinhaltet. Die sogenannte Wohnrechtsnovelle 1997 ist an Kompliziertheit kaum mehr überbietbar. Wir versuchen es trotzdem:

Betroffen von der Novelle sind nur Wohnungs-Hauptmietverträge. Es sind 3 Gruppen zu unterscheiden:

  1. Mietverträge über Alt-Eigentumswohnungen
  2. Mietverträge über Neu-Eigentumswohnungen
  3. Mietverträge über sonstige Wohnungen (Hauptmiete)

Mietverträge über Alteigentumswohnungen:

Es sind dies Eigentumswohnungen in einigen Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 8.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.

a) Befristungsmöglichkeiten:
Für derartige Mietverträge gibt es keine Höchstgrenze mehr, bisher war maximal eine Gesamtdauer von 10 Jahren möglich. Es besteht jedoch eine. Mindestfrist von 3 Jahren.

b) Stillschweigende Verlängerung:

Vereinbaren die Vertragsparteien nach Ablauf eines befristeten Vertrages keine ausdrückliche oder schriftliche Verlängerung, treffen sie also überhaupt keine Vereinbarung oder wird diese Verlängerung nur mündlich vereinbart, tritt eine einmalige Einjahresverlängerung ein.

Diese Bestimmung dient vor allem dem Schutz der Vermieter. Bis zu dieser Novelle wäre unter Umständen eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit eingetreten und die Wohnung unkündbar geworden.

Die einmalige Verlängerung kann vom Vermieter dadurch verhindert werden, daß frühestens 6 und spätestens 3 Monate vor dem Endtermin entweder dem Mieter schriftlich die Ablehnung der Verlängerung mitteilt oder innerhalb dieses Zeitraumes einen sogenannten Übergabeauftrag bei Gericht einbringt.

c) Verlängerungsoption des Mieters

Selbst wenn sich der Vermieter zeitgerecht gegen die Verlängerung des befristeten Mietvertrages ausspricht, wird dem Mieter das Recht eingeräumt, innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt der Ablehnung des Vermieters, das Mietverhältnis durch einseitige, schriftliche Erklärung um höchstens 1 Jahr zu verlängern. Dieses Recht steht dem Mieter lediglich einmal zu.

d) Kündigungsrecht des Mieters:

Dem Mieter steht auch bei Abschluß eines befristeten Vertrages nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare Recht zu, diesen aufzukündigen. Dies hat er zum jeweils Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu machen.


2. Mietverträge über Neu-Eigentumswohnungen:

Das sind solche Eigentumswohnungen, die aufgrund einer nach dem 8.05.1945 errichteten Baubewilligung errichtet wurden.

a) Befristungsmöglichkeiten

Diese Verträge sind in der Befristung völlig frei. Es gibt weder eine Untergrenze noch eine Höchstgrenze. Die bisherige Höchstgrenze von 10 Jahren wurde abgeschafft.

b) Stillschweigende Verlängerung

Um ein Jahr, wie oben.

c) Verlängerungsoption des Mieters

Bei Neueigentumswohnungen gibt es kein Verlängerungsrecht des Mieters.
d) Kündigungsrecht des Mieters
wie oben

3. Mietverträge über sonstige Wohnungen (Hauptmiete):

a) Befristung

Ein derartiger Mietvertrag darf insgesamt höchstens eine Gesamtdauer von 10 Jahren erreichen. Sowohl der erstmalige Abschluß des befristeten Mietvertrages, als auch jede Verlängerung muß jedoch auf mindestens 3 Jahre eingegangen werden. Soll also ein Hauptmietvertrag verlängert werden, so hat dies grundsätzlich wieder auf 3 Jahre zu erfolgen, außer es würde damit die Gesamtmietdauer von 10 Jahren überschritten werden.

b) Stillschweigende Verlängerung

Auch für diese Mietverträge gibt es eine stillschweigende Verlängerung um 1 Jahr, höchstens jedoch bis zur Gesamtmietdauer von 10 Jahren.

c) Verlängerungsoption des Mieters

Gibt es, allerdings auch hier bis zur Höchstgrenze von einem Jahr.

d) Kündigungsrecht

wie oben, Punkt 1 und 2.

Alles klar? Wenn nicht: Die erste anwaltliche Auskunft ist bei uns unentgeltlich. (Spezialistin in unserer Kanzlei Dr. Petra Piccolruaz-Klotz).

Rechtsanwälte
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