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Grundstücke, Häuser, Wohnungen vererben


Grundstücke vererben - viele Varianten möglich

Bei der Übertragung von Liegenschaften sind viele Fragen zu klären.

In Vorarlberg sind viele Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Privateigentum. Dieses Vermögen soll meist noch zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben werden. Es gibt viele Möglichkeiten, dies abzuwickeln, aber auch zahlreiche gesetzliche Bestimmungen und Formvorschriften, die unbedingt zu beachten sind. Kompetente Beratung ist deshalb unbedingt von Vorteil.

In jeder Regelung muss darauf geachtet werden, dass die vom Gesetz eingeräumten Pflichtteilsrechte von (anderen) Kindern und Ehegatten nicht verletzt werden. Dies zu prüfen kann mitunter recht kompliziert sein, wenn Vorausschenkungen eingerechnet werden sollen.

Wohnungsrecht  oder Fruchtgenuss


Möchten die Übergeber weiter im Haus oder in der Wohnung bleiben, muss das Wohnungsrecht detailliert formuliert und planlich dargestellt werden. Es wird außerdem im Grundbuch eingetragen, damit es auch im Falle einer Weiterveräußerung nicht verloren geht. Das Wohnungsrecht ist höchst persönlich. Es dürfen also nur die Übergeber, eventuell noch Pflegepersonen, im Objekt wohnen.

Besteht ein Fruchtgenussrecht, ist eine Vermietung an Dritte möglich. Der Mietzins kommt dann dem Fruchtgenussberechtigten zu. Neben der detaillierten Beschreibung des Umfanges der Nutzung, ist zu klären, welche (Betriebs- und Erhaltungs-) Kosten der Fruchtgenussberechtigte oder Wohnungsberechtigte zu tragen hat.

Leibrente / Pflege


Von einer Leibrente spricht man, wenn der Übernehmer eine monatliche (wertgesicherte) Zahlung leistet, die zweckmäßigerweise auch im Grundbuch sichergestellt wird (Reallast). Darüber hinaus ist es möglich, die Pflege des Übergebers einzuräumen. Auch dieses Recht kann im Grundbuch eingetragen werden.

Widerrufsmöglichkeit


Es gibt - falls darauf nicht vertraglich verzichtet wurde - ein gesetzliches Widerrufsrecht bei Schenkungen - etwa bei groben Verstößen gegen den Geschenkgeber. Der Geschenkgeber kann aber zudem vereinbaren, dass er die Liegenschaft / das Haus zurückerhält, wenn sich bei ihm oder beim Beschenkten unvorhergesehene Umstände (die genau definiert werden müssen) einstellen (z.B. Krankheit, Scheidung, etc.). Damit dieses Widerrufsrecht überhaupt ausgeübt werden kann, wird oft ein Veräußerungs- und Belastungsverbot verbüchert. Dieses bewirkt, dass der Beschenkte ohne Zustimmung des Geschenkgebers keine Pfandrechte eintragen darf und die Liegenschaft auch nicht weiterverkaufen kann.

Ein weit verbreiteter Wunsch ist es, eine Liegenschaft auf jeden Fall im Familienverband zu halten. Um dies sicherzustellen, kann eine „Nacherbschaft“ (fideikommissarische Substitution) vereinbart werden. Der Beschenkte kann in diesem Fall die Liegenschaft zwar nutzen, nach seinem Tod wird sie aber an eine bestimmte Person weitergegeben (weitervererbt). Ein Vorkaufsrecht zum Beispiel für Geschwister stellt sicher, dass der Beschenkte die Liegenschaft bei Verkaufsabsichten zuerst diesen anbieten muss.

Schulden


Weiters ist zu klären, ob der Beschenkte  auf der Liegenschaft haftende Schulden übernimmt. Ist dies der Fall, ist von einem Kauf auszugehen, wobei der offene Kredit als Kaufpreis gewertet wird. Wenn die Gläubiger ihn anstelle des Übergebers als Schuldner akzeptieren, kann der Übernehmer den Übergeber von der persönlichen Haftung für diese Schulden freistellen.

Beratung und Kosten


Es zahlt sich aus, eine solche Übergabe sorgfältig zu planen und die gesamte Familie beziehungsweise potenzielle Erben einzubeziehen. Der Wert solcher Verträge zeigt sich oft erst nach dem Tod des ursprünglichen Übergebers. Anwälte sind als Berater und Vertragsverfasser prädestiniert, weil sie aus jahrelanger Prozesserfahrung wissen, welche Formulierungen zu Auseinandersetzungen führen könnten und welche gerade dies vermeiden.

Müssen die Unterschriften auf dem Vertrag für das Grundbuch beurkundet werden, kann eine solche Beurkundung vor einem Legalisator, vor einem Notar, vor einem Bezirksgericht oder - sehr kostengünstig - vor dem Landesgericht Vaduz durchgeführt werden.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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Vorarlberg, Österreich

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