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Neue Immobilienertragssteuer - was ist zu tun?



Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Verkauf eines Grundstückes, eines Hau-ses oder einer Eigentumswohnung eine sehr wichtige Entscheidung, bei der jedes Risiko vermieden werden soll. Seit Ein-führung der Immobilienertragssteuer ist die Sache nicht einfacher geworden. Fachliche Beratung zahlt sich da aus. Einige Fragen sind noch nicht ganz geklärt, soviel steht aber fest: Seit 1. April müssen Gewinne von Immobilienverkäufen generell versteuert werden - auch beim Privatverkauf.

Gewinne werden abgeschöpft
Bei sogenanntem „Neuvermögen” - also Immobilien, die nach dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurden - werden 25 Prozent des Veräußerungsgewinns - also der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis - an Steuern fällig. Alle Aufwendungen für die Herstellung, Instandsetzung, die  Vertragserrichtung sowie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Käuferprovision an den Makler können zuvor vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Nach Ablauf von zehn Jahren ab dem ursprünglichen Erwerb kommt außerdem ein Inflationsabschlag von zwei Prozent jährlich  - maximal aber 50 Prozent - zum Tragen.

Bei sogenanntem „Altvermögen” - also Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden - beträgt der Steuersatz nur 3,5 Prozent des Verkaufserlöses. Wurde allerdings ein Grundstück nach dem 1. Jänner 1988 in Bauland umgewidmet, so sind 15 Prozent vom Gesamterlös zu zahlen. Beim Verkauf von Altvermögen lässt der Gesetzgeber dem Verkäufer aber die Wahl: Er kann den Veräußerungsgewinn auch anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten ermitteln und sich für den 25prozentigen Steuersatz entscheiden. Das macht allerdings nur dann Sinn, wenn eine Immobilie unter dem Einkaufspreis verkauft wird.

Alle Rechnungen unbedingt aufbewahren
Generell gilt: Auch Privatpersonen sollten alle Rechnungen, die sie in Zusammenhang mit dem Kauf oder der Instandhaltung ihrer Immobilie bezahlt haben, unbedingt aufbewahren. Auch Maklergebühren, Vertragserrichtungskosten oder die Grunderwerbssteuer mindern den Gewinn und damit die Zahlung ans Finanzamt.
 
Allfällige Verluste oder Gewinne aus Immobilientransaktionen können übrigens nicht mit Verlusten oder Gewinnen aus anderen Einkünften verrechnet werden. Es gibt allerdings die Option zur „Regelbesteuerung”. Diese erlaubt, dass Verluste aus anderen Einkünften mit den Gewinnen aus Immobilienverkäufen ausgeglichen werden. Allerdings kann auch in diesem Fall der Verlust aus dem Immobilienverkauf nicht mit anderen Einkünften aufgewogen werden.

Hauptwohnsitz ist von Besteuerung ausgenommen
Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist von der Immobilienertragssteuer grundsätzlich ausgenommen. Voraussetzung ist aber, dass der Verkäufer seit der Anschaffung bis zum Verkauf tatsächlich mindestens zwei Jahre durchgehend in dem Gebäude gewohnt hat beziehungsweise, dass es ihm innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz diente und er diesen mit dem Verkauf aufgibt.

Auch ein selbst hergestelltes Gebäude (nicht jedoch das Grundstück) ist von der Besteuerung beim Verkauf befreit, wenn der Eigentümer aus dem Gebäude keine Miet- oder sonstige Einnahmen erzielt hat. Ausgenommen von der Immobilienertragssteuer ist außerdem der Verkauf von Grundstücken in der Folge von behördlichen Eingriffen wie etwa einer Enteignung beziehungsweise wenn verkauft wird, weil eine Enteignung droht. Auch bei Grundstücksübertragungen im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren wird keine Steuer vorgeschrieben.

Die entsprechende Steuererklärung muss ab dem 1. Jänner 2013 verpflichtend von einem Rechtsanwalt oder Notar durchgeführt werden. Der Rechtsanwalt kann auch den steuerpflichtigen Betrag selbst ausrechnen und sofort abführen. Dies  beschleunigt die Abwicklung wesentlich. Parallel dazu muss die Grunderwerbssteuer sofort ermittelt und bezahlt werden. Der Verfasser der Urkunden muss die errechneten Steuern in beiden Fällen bei den Klienten einheben. Er haftet dem Staat gegenüber für diese Beträge. Die Immobilienertragssteuer trifft alleine den Verkäufer.
 
Einige Fragen unklar
Die neue Immobilienertragssteuer ist im Detail sehr komplex. Eine Unzahl an Fragen ist noch offen. Beispielsweise ist noch nicht eindeutig geklärt, was tatsächlich alles vom Veräußerungsgewinn abgesetzt werden kann und wie die Steuer zu behandeln ist, wenn ein Grundstück schon jahrzehntelang in Familienbesitz ist, aber erst später bebaut wird. Beim Verlustausgleich mit anderen Einkunftsarten ist ebenfalls noch einiges unklar. Außerdem ist zu befürchten, dass durch den Gesetzgeber selbst beziehungsweise aufgrund von Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes noch Änderungen vorgenommen werden. Wir halten Sie auf dem Laufenden und beraten Sie gerne im Einzelfall.

Rechtsanwälte
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